Пятницкое ш., 36 км от МКАД
Новое Мишкино КДЗ, Солнечногорск гор. округ
Дом 50 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,2 млн ₽; цена не менялась с 09.06.2026.
Рейтинг 77/100 · уверенность 50 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 889 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 4 в 10 км, 72 тыс.–255 тыс. ₽/м², медиана 127 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈1,87 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,47 млн / целевая ≈5,82 млн / пессимист. ≈5,17 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,3 млн ₽, маржа 44 %, ROI 80 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берёзки-Дачные ≈2,8 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25477
Рейтинг 77/100 · уверенность 50 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 96 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 45.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 17.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 39 % | 6.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 889 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 311 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 26 220 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 9 000 000 | 1 428 571 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алексеевское СНТ | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Васюково д. | 20 сот. | 2 950 000 | 147 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Алексеевское д. | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Васюково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Надежда-1 СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 08.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | 10 сот. | 2 390 000 | 239 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.9 км | Ростовцево д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветеран ДНТ | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Ветеран ДНТ | 7,5 сот. | 2 250 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 72 000 / 126 894 / 254 545 |
| цена объекта | 2 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 870 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 468 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 145 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 821 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 174 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 304 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 80 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7 км | Кривцово д. да: «санузел» + «тёплый пол» | 55 м² | 6 сот. | 14 000 000 | 254 545 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Новинки д. да: «санузел» + «мебелью» | 50 м² | 6 сот. | 3 600 000 | 72 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Васюково д. да: «ванные» + «мебелью» | 52,8 м² | 6 сот. | 9 000 000 | 170 455 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Семейный некст-2 КП да: «ванные» + «ламинат» | 48 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.06.2026 | 2 200 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 200 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дом площадью 50 м2 на участке 6 соток в Снт. Дом двухэтажный, требует ремонта, возможно под снос. На территории растут деревья и кустарники, создающие уютную атмосферу. Домик окружён зеленью, что обеспечивает приватность и спокойствие. Асфальтированная дорога до участка позволяет легко добраться в любое время года. Электричество подключено.