Пятницкое ш., 39 км от МКАД
Алехново д., Истра гор. округ
Дом 120 м², участок 12 сот., газоблок.
Цена 3,18 млн ₽, снижали с 3,4 млн; первая цена 3,4 млн ₽ от 02.06.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 84/100 · уверенность 58 %
Земля ≈266 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 3,2 млн → дом −17 тыс. ₽, −142 ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 4 в 10 км, 51 тыс.–224 тыс. ₽/м², медиана 118 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈2,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈14,1 млн / целевая ≈12,69 млн / пессимист. ≈11,28 млн → от пессимистичной прибыль ≈6,27 млн ₽, маржа 56 %, ROI 125 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: скважина; в описании: газ.
До ст. Чеховская ≈13 км по прямой; до МКАД 39 км, на машине ≈59 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25473
Рейтинг 84/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 53 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 87 % | 15.9 |
| торг | 5 | 43 % | 2.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 15 % | 0.9 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 266 396 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 197 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −17 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −142 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Алехново д. | 7 сот. | 4 290 000 | 612 857 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Алехново д. | 14,7 сот. | 3 799 990 | 258 503 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Алехново д. | 8,8 сот. | 1 540 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Алехново д. | 13,1 сот. | 3 800 000 | 290 076 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Алехново д. | 9 сот. | 4 500 000 | 500 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Алехново д. | 6,1 сот. | 1 525 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Алехново д. | 6 сот. | 2 420 000 | 403 333 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алехново д. | 10,9 сот. | 7 350 000 | 674 312 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алехново д. | 7,5 сот. | 3 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алехново д. | 20 сот. | 12 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 909 / 118 182 / 224 000 |
| цена объекта | 3 180 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 703 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 14 095 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 13 390 000 ₽ |
| продажа: целевая | 12 686 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 11 276 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 6 273 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 125 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.5 км | Зыковский Уезд КП да: «унитазом» + «ремонт» | 110 м² | 11 сот. | 14 999 999 | 136 364 | в продаже 15.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Грин Лаундж КП да: «ванная» + «мебелью» | 125 м² | 12,2 сот. | 28 000 000 | 224 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Грин Лаундж КП да: «ванной» + «отделка» | 130 м² | 12 сот. | 13 000 000 | 100 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Зыковский Уезд КП да: «с/у» + «меблирован» | 110 м² | 11 сот. | 5 600 000 | 50 909 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 02.06.2026 | 3 400 000 | история площадки |
| 21.07.2026 | 3 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 04.09.2026 | 3 200 000 (−150 000) | история площадки |
| 04.11.2026 | 3 190 000 (−10 000) | история площадки |
| 06.11.2026 | 3 180 000 (−10 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 180 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается фундамент для строительства дома на земельном участке 12 соток (рядом с Тсзу Толстикова). В новом коттеджном поселке Алехново. Ленточный ж/б фундамент с подведенными коммуникациями в плиту перекрытия. Работы производились по проекту дома на 130 кв. М. На участке есть скважина, подведено 15 квт. В фундамент сделаны все необходимые закладные. Коттеджный поселок Алехново расположен в непосредственной близости от Истринского водохранилища, у леса, в экологически чистом районе. Асфальтированный подъезд делает это место пригодным для круглогодичного проживания. По границе поселка уже проведен газ. Возможен обмен. Продажа от собственника.