Пятницкое ш., 47 км от МКАД
Смирновка пос., Солнечногорск гор. округ
Дом 50,8 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽, поднимали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 27.07.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Земля ≈216 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,29 млн → дом ≈2,01 млн ₽, 39 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 20 тыс.–98 тыс. ₽/м², медиана 49 тыс.
Ремонт ≈816 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,46 млн / целевая ≈2,21 млн / пессимист. ≈1,97 млн → от пессимистичной прибыль −1,65 млн ₽, маржа −84 %, ROI −46 %.
Коммуникации: колодец; септик; в описании: баня.
До ст. Сенеж ≈2,3 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25471
Рейтинг 23/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 1 % | 0.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 215 625 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 294 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 006 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 39 488 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Смирновка пос. | 15 сот. | 2 300 000 | 153 333 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смирновка пос. | 50 сот. | 15 750 000 | 315 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смирновка пос. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смирновка пос. | 24 сот. | 7 200 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смирновка пос. | 7 сот. | 1 850 000 | 264 286 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Оргэнергострой СНТ | 20 сот. | 7 600 000 | 380 000 | снят (цена объявления) 08.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Смирновка пос. | 36 сот. | 3 500 000 | 97 222 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Оргэнергострой СНТ | 30 сот. | 12 000 000 | 400 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вертлино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вертлино д. | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 816 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 000 / 49 020 / 98 000 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 460 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 337 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 214 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 968 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 653 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −84 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −46 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2 км | Лоза СНТ | 51,8 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 42 471 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Надежда-1 СНТ | 51,1 м² | 6,6 сот. | 6 300 000 | 123 288 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Содружество СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Волна СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 79 000 | снято (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Рябинка СНТ | 54 м² | 8,2 сот. | 3 400 000 | 62 963 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | 50 м² | 7 сот. | 1 000 000 | 20 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.2 км | Надежда СНТ | 50 м² | 7 сот. | 4 900 000 | 98 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Электронстрой СНТ | 51 м² | 7 сот. | 2 500 000 | 49 020 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | № 3 завода Серп и Молот СНТ | 52 м² | 3 сот. | 1 800 000 | 34 615 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Заря СНТ | 54 м² | 8 сот. | 2 450 000 | 45 370 | снято (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.07.2026 | 3 000 000 | история площадки |
| 14.08.2026 | 3 300 000 (+300 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача в обжитом и безопасном Снт "Солнечное", на территории посёлка Смирнова идеально место для отдыха и проживания. За калиткой пруд с карасями. Основные преимущества: Дом 50,8 кв. М: 2 этажа. Планировка: 1-ый этаж: веранда для вечерних посиделок, входная группа, кухня разделена на две половины, гостиная, детская, коридор, туалет, в котором можно организовать место для душевой кабины. 2-ой этаж: мансарда большая спальня. Материалы: дерево, внутри обит деревянными рейками, фундамент блочный, кровля металлическая. Вода в дом не заведена, колодец. Электричество 5 квт с возможность увеличения. Отопление электрическое. Туалет септик. На территории имеется: Хозблок при желании, можно переделать в баню. Летняя беседка требуется перебрать крышу; Калитка выходит на прекрасное озеро: рыбалка, прогулки. Соседи с 2-х сторон. Инфраструктура и расположение: Въезд на улицу через шлагбаум. В 1 км магазины, аптека, медпункт, школа, остановка общественного транспорта. 7 км до ж/д станции "Подсолнечная". 1,5 км. От Ленинградского шоссе. 50 км. От Мкад. Рядом знаменитое озеро Сенеж: пляжи, прогулки. Свободная Продажа, один собственник, документы готовы к сделке.