Пятницкое ш., 50 км от МКАД
Книга СТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 115,5 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 3,49 млн ₽, снижали с 4,3 млн; первая цена 4,15 млн ₽ от 06.04.2024.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 77/100 · уверенность 62 %
Земля ≈128 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 829 тыс. → дом ≈2,66 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 7 в 10 км, 92 тыс.–110 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈2,31 млн, покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈11,68 млн / целевая ≈10,51 млн / пессимист. ≈9,34 млн → от пессимистичной прибыль ≈4,07 млн ₽, маржа 44 %, ROI 77 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Головково ≈3,2 км по прямой; до МКАД 50 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25466
Рейтинг 77/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 6 (разброс ₽/м² 12 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 71 % | 13.1 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 23 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 48 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 593 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 829 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 661 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 039 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Лайнер СНТ | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Рябинка СНТ | 8,1 сот. | 1 400 000 | 172 839 | снят (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | 2-я Смирновка пос. | 14,3 сот. | 3 250 000 | 227 273 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лотос СНТ | 8,1 сот. | 1 000 000 | 123 457 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мошницы СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ландыш СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 13.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мошницы СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Мошницы СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Данко СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Данко СНТ | 50 сот. | 10 500 000 | 210 000 | снят (цена объявления) 10.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 115,5 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 310 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 7 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 91 658 / 102 264 / 109 565 |
| цена объекта | 3 490 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 966 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 11 677 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 11 093 000 ₽ |
| продажа: целевая | 10 509 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 9 342 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 4 065 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 77 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 7 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | Малахитовые дачи КП да: «ванной» + «тёплый пол» | 115 м² | 7,1 сот. | 12 600 000 | 109 565 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | да: «ванные» + «ремонтом» | 114 м² | 6 сот. | 11 990 000 | 105 175 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | да: «санузел» + «теплые полы» | 120 м² | 6 сот. | 10 999 000 | 91 658 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Малахитовые дачи КП да: «ванная» + «отделка» | 108 м² | 6 сот. | 10 730 000 | 99 352 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Смирновка пос. да: «санузел» + «под ключ» | 126 м² | 7 сот. | 13 600 000 | 107 937 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.7 км | да: «ванные» + «отделка» | 125 м² | 7 сот. | 11 500 000 | 92 000 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | да: «канализация в доме» + «ремонтом» | 104,9 м² | 6,4 сот. | 17 000 000 | 162 059 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.04.2024 | 4 150 000 | история площадки |
| 08.07.2024 | 4 300 000 (+150 000) | история площадки |
| 08.02.2026 | 3 950 000 (−350 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 490 000 (−460 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 490 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся новый дом. Постройка 2022г. Ленинградское шоссе, примерно 55 км от МКАД, СНТ лайнер. На участке новый дом 115,5 кв/м. и старый дом, 50кв/м. Звоните, пишите!