Пятницкое ш., 37 км от МКАД
Малые Снопы д., Солнечногорск гор. округ
Дом 72,2 м², участок 5,9 сот., пенобетон.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 25.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 869 тыс. → дом ≈2,63 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 59 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈1,44 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,79 млн / целевая ≈4,31 млн / пессимист. ≈3,83 млн → от пессимистичной прибыль −591 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Берёзки-Дачные ≈4,2 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈49 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25465
Рейтинг 31/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 56 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 17.5 |
| торг | 5 | 83 % | 5.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 83 % | 5.4 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 10 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 869 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 631 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 440 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Васюково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Васюково д. | 20 сот. | 2 950 000 | 147 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Алексеевское СНТ | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Виктория СНТ | 11,5 сот. | 1 400 000 | 121 739 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Алексеевское СНТ | 6 сот. | 1 500 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Алексеевское д. | 25 сот. | 6 950 000 | 278 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Алексеевское д. | 12,5 сот. | 2 000 000 | 160 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Новинки д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Алексеевское д. | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Алексеевское д. | 7 сот. | 1 400 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 72,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 444 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 750 / 58 797 / 105 571 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 785 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 546 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 306 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 828 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -591 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.6 км | 70 м² | 6 сот. | 7 390 000 | 105 571 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 7.1 км | Грин Вилла КП | 79 м² | 4 сот. | 4 645 000 | 58 797 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Бережки д. | 80 м² | 4 сот. | 4 700 000 | 58 750 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.09.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 29.10.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом построенный из пеноблоков с косметическим ремонтом, расположенный на участке 587 кв. М в Снт. Дом двухэтажный, с подвалом, выполнен в светлых тонах с деревянной отделкой внутри, что создает теплую атмосферу. На территории участка растут плодовые деревья и кустарники, создавая живописную обстановку. Участок огорожен забором, обеспечивающим приватность и безопасность. Подъезд к дому удобный, подъездные пути чистые и ухоженные. Дом расположен в тихом районе, окруженном природой, что делает его идеальным местом для жизни и отдыха.