Пятницкое ш., 16 км от МКАД
Ладушкино СНТ, Химки гор. округ
Дом 145 м², участок 8,8 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 4 млн ₽ от 21.04.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 5 раз).
Рейтинг 38/100 · уверенность 56 %
Земля рядом ≈498 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем).
Выход: приличные 5 в 10 км, 125 тыс.–136 тыс. ₽/м², медиана 132 тыс.
Ремонт ≈2,9 млн ₽; продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Крюково ≈5,7 км по прямой; до МКАД 16 км, на машине ≈27 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25464
Рейтинг 38/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 4 (разброс ₽/м² 6 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 23.1 |
| торг | 5 | 83 % | 6.4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 72 % | 5.5 |
| участок | 5 | 44 % | 3.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 498 438 ₽ (нижний квартиль 10 участков · продаётся доля/часть — цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | — |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Кранкино КДЗ | 6 сот. | 3 400 000 | 566 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кранкино КДЗ | 12 сот. | 4 900 000 | 408 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кранкино КДЗ | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кутузовское-1 ТСН | 24 сот. | 11 950 000 | 497 917 | снят (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Кранкино КДЗ | 12 сот. | 11 950 000 | 995 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кранкино КДЗ | 8 сот. | 2 890 000 | 361 250 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кранкино КДЗ | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кутузовское-1 ТСН | 10 сот. | 4 999 999 | 500 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кранкино КДЗ | 12 сот. | 7 000 000 | 583 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Кранкино КДЗ | 12 сот. | 7 800 000 | 650 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 145 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 124 926 / 132 204 / 135 714 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем |
| экономика не посчитана | продаётся доля или часть дома (в описании: «1/2 доля») — экономику по целым домам не считаем |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Ладушкино СНТ да: «санузел» + «мебель» | 150 м² | 8,5 сот. | 19 400 000 | 129 333 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Ленино д. да: «ванная» + «заходи и живи» | 140 м² | 8,5 сот. | 19 000 000 | 135 714 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Бакеево КП да: «санузле» + «теплый пол» | 134 м² | 8 сот. | 18 100 000 | 135 075 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Керамик-2 СНТ да: «санузел» + «тёплые полы» | 135 м² | 8 сот. | 12 990 000 | 96 222 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.5 км | Алексино Лесное СНТ да: «санузла» + «мебелью» | 136 м² | 9,5 сот. | 16 990 000 | 124 926 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.04.2026 | 4 000 000 | история площадки |
| 09.06.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0024921. Предлагается к продаже 1/2 доля земельного участка с домом, выполненным из оцилиндрованного бревна. Дом полностью готов к проживанию, подведены все необходимые коммуникации. Лес рядом это отличная возможность для прогулок, отдыха на свежем воздухе и занятий спортом. В непосредственной близости от участка начинается лесной массив, где можно: - гулять в любое время года; - собирать грибы и ягоды (в сезон); - кататься на велосипеде или лыжах; - устраивать пикники и семейные выезды на природу. Уведомление отправлено, к сделке готовы.