Пятницкое ш., 47 км от МКАД
Дружба СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дом 68 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 09.10.2026.
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Земля ≈94 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 563 тыс. → дом ≈2,94 млн ₽, 43 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 3 в 10 км, 54 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1,36 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,28 млн / целевая ≈4,75 млн / пессимист. ≈4,23 млн → от пессимистичной прибыль −109 тыс. ₽, маржа −3 %, ROI −3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Сенеж ≈1,7 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈54 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25463
Рейтинг 23/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 13.9 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 93 904 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 563 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 937 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 43 191 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Дружба СНТ | 4 сот. | 1 250 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружба СНТ | 5,4 сот. | 590 000 | 109 259 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Сенеж СНТ | 11 сот. | 899 000 | 81 727 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лаптево д. | 47 сот. | 3 757 600 | 79 949 | снят (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Сенеж-2 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лаптево д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лаптево д. | 22 сот. | 2 650 000 | 120 455 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Надежда-1 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Дружба СНТ | 10,7 сот. | 950 000 | 88 785 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Энергетик-2 СНТ | 6,6 сот. | 1 700 000 | 257 576 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 360 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 53 521 / 74 807 / 102 778 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 282 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 018 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 754 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 226 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -109 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.2 км | Радуга-2 СТ да: «санузел» + «теплённые пол» | 71 м² | 6,5 сот. | 3 800 000 | 53 521 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.2 км | Дружба ОТ да: «санузел» + «отделкой» | 72 м² | 6 сот. | 7 400 000 | 102 778 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Малахитовые дачи КП да: «санузле» + «тёплый пол» | 72 м² | 6,5 сот. | 5 386 118 | 74 807 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.10.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам дачный участок 6 соток с жилым домом. Расположен в Снт Дружба Солнечногорского района. Дом двухэтажный 68м2. На учёте. На первом этаже гостиная, кухня и спальня. На втором две спальни. Подведено электричество 5квт. Договор прямой с моэск. Отопление в доме от электрического котла, можно приезжать зимой. Плита газовая от баллона. На участке плодовые деревья (яблони, груша, вишня) и кустарники (смородина, малина, ежевика, жимолость). Декоративные туи. Теплица и несколько грядок под посадки. Дренаж, весной вода уходит хорошо. Колодец 8 колец. Вода под полив, посуду, душ. Душ/туалет на улице. Хозблок со стеллажами под инвентарь. Транспортная доступность удобный подъезд с Ленинградского шоссе, ЖД станции Сенеж и Головково. В Снт асфальтная крошка. Заезд через шлагбаум. Улица дружная, соседи адекватные семейные. Просмотр по договоренности.