Пятницкое ш., 44 км от МКАД
Свет СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 22,2 м², участок 6 сот., сэндвич-панели.
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 20.08.2026.
Рейтинг 81/100 · уверенность 46 %
Земля ≈237 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,42 млн → дом ≈79 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 67 тыс.–178 тыс. ₽/м², медиана 176 тыс.
Ремонт ≈444 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,26 млн / целевая ≈2,94 млн / пессимист. ≈2,61 млн → от пессимистичной прибыль ≈891 тыс. ₽, маржа 34 %, ROI 52 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Подсолнечная ≈2,3 км по прямой; до МКАД 44 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25462
Рейтинг 81/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 89 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 53.8 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 80 % | 18.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 7.5 |
| участок | 5 | 18 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 236 913 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 421 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 79 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 559 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Свет-2 СНТ | 8,5 сот. | 1 500 000 | 176 471 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Турицино д. | 31 сот. | 14 000 000 | 451 613 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мечта СНТ | 7 сот. | 1 350 000 | 192 857 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | 12,1 сот. | 8 500 000 | 702 479 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Субботино д. | 7,3 сот. | 5 300 000 | 726 027 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Стрелино д. | 33 сот. | 6 950 000 | 210 606 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 12 сот. | 4 000 000 | 333 333 | снят (цена объявления) 08.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | № 2 ЦМИС СНТ | 6 сот. | 1 895 000 | 315 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | 22 сот. | 11 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.9 км | 23 сот. | 25 000 000 | 1 086 957 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 22,2 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 444 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 176 000 / 177 778 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 263 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 100 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 937 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 610 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 891 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 52 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | 25 м² | 8,6 сот. | 4 400 000 | 176 000 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 3.4 км | Исток-С СНТ | 18 м² | 7,5 сот. | 3 200 000 | 177 778 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Клен СНТ | 18 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.08.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
2 дома. S1 = 15,81 м2. S2 = 22,2 м2.