Пятницкое ш., 48 км от МКАД
Клен СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот.
Цена 1,65 млн ₽, снижали с 1,8 млн; первая цена 1,8 млн ₽ от 31.03.2026.
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Земля ≈138 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 825 тыс. → дом ≈825 тыс. ₽, 28 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 86 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈1,4 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,53 млн / целевая ≈2,28 млн / пессимист. ≈2,02 млн → от пессимистичной прибыль ≈22 тыс. ₽, маржа 1 %, ROI 1 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Сенеж ≈2 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25460
Рейтинг 29/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 55 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 2 % | 1.1 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 15.9 |
| торг | 5 | 56 % | 4 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 137 500 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 825 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 825 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 27 500 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 910 000 | 113 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Возрождение СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 05.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Смирновка пос. | 8 сот. | 1 900 000 | 237 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Козино д. | 8 сот. | 2 100 000 | 262 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смирновка пос. | 8 сот. | 1 600 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Смирновка пос. | 8 сот. | 1 050 000 | 131 250 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Мошницы д. | 15 сот. | 5 300 000 | 353 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Сенеж-2 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Козино д. | 6,6 сот. | 2 700 000 | 409 091 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Дружный СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 85 833 / 125 000 |
| цена объекта | 1 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 402 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 531 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 404 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 278 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 025 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 22 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 1 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 1 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Весна ДНП | 30 м² | 6,5 сот. | 2 650 000 | 88 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Живага СНТ | 31 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 48 387 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | № 2 ЦМИС СНТ | 30 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.2 км | Знание СНТ | 30 м² | 7,9 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Аист СНТ | 30 м² | 8,9 сот. | 3 250 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Ермолино д. | 30 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 125 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружный-2 СНТ | 34 м² | 7,4 сот. | 2 400 000 | 70 588 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Субботино д. | 33 м² | 9 сот. | 3 150 000 | 95 455 | снято (цена объявления) 30.07.2026 | сохраненная копия |
| 10.8 км | Надежда СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.8 км | Жемчужина СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 31.03.2026 | 1 800 000 | история площадки |
| 18.06.2026 | 1 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 1 650 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается дача для летнего проживания. Уютный домик на участке 6 соток. Участок огорожен, есть колодец, свайный фундамент, растут деревья, кусты, цветы. Круглогодичный подьезд до участка. В пешей доступности остановка общественного транспорта. Один собственник. В собственности более 5 лет.