Пятницкое ш., 36 км от МКАД
Алексеевское СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 120 м², участок 6,1 сот., кирпич.
Цена 1,87 млн ₽; цена не менялась с 06.11.2026.
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Земля ≈148 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 904 тыс. → дом ≈966 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 24 тыс.–50 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈2,3 млн, покупка после торга ≈1,59 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,14 млн / целевая ≈3,73 млн / пессимист. ≈3,31 млн → от пессимистичной прибыль −578 тыс. ₽, маржа −17 %, ROI −15 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: печь, колодец.
До ст. Берёзки-Дачные ≈3,1 км по прямой; до МКАД 36 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25458
Рейтинг 37/100 · уверенность 58 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 91 % | 16.7 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 5.6 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 148 125 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 904 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 966 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 050 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Алексеевское СНТ | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Васюково д. | 20 сот. | 2 950 000 | 147 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Васюково д. | 12 сот. | 1 300 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Надежда-2 СНТ | 6,3 сот. | 9 000 000 | 1 428 571 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Алексеевское д. | 40 сот. | 6 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Надежда-1 СНТ | 10 сот. | 1 400 000 | 140 000 | в продаже 08.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Ветеран ДНТ | 6 сот. | 1 790 000 | 298 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 10 сот. | 2 390 000 | 239 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.3 км | Ветеран ДНТ | 7,5 сот. | 2 250 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Ростовцево д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 30.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 120 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 013 / 30 000 / 49 763 |
| цена объекта | 1 870 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 589 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 139 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 932 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 725 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 311 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -578 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −17 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 7.5 км | Рыжик КДЗ | 150 м² | 9 сот. | 4 500 000 | 30 000 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.9 км | Мир СНТ | 84,4 м² | 6,6 сот. | 4 200 000 | 49 763 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.9 км | Турицино д. | 152 м² | 8 сот. | 3 650 000 | 24 013 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.11.2026 | 1 870 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 870 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 1 870 000 |
Описание
Продается участок в снт Алексеевское с дачным домом, за свободные средства. Дом дачный, не на учете, построен давно (~20лет), такой же давности и трещина на стене, дополнительно обтянут арматурными стяжками тогда же. Вокруг дома есть дренаж, имеется дренажный колодец, оттуда идет труба в канаву за участком. В цокольном этаже набирается вода. При исправной работе дренажной системы и насоса, отводящего воду из дренажного колодца в канаву, помещение остаётся сухим. В цокольном этаже имеются ворота, технологические отверстия для проветривания. Первый этаж (с прихожкой), второй свободной планировки и чердак. Пол комнаты на первом этаже в несколько слоев, новая ковровая плитка, печь камин. Туалет на улице (выгребная яма). Электричество внутри дома с счетчиком, сезонный дачный водопровод. Я единственный собственник. Кому недостаточно фотографий, напишите, отправлю видеообзор. Также звонки согласовываем в сообщениях! Внимание! Все написано, все показано. Пустых просмотров/показов для посмотреть и подумать не будет, только с дальнейшим выходом на сделку. Не отнимайте мое время, если вам свое не жалко. Рядом лес, речка. База отдыха Бабин двор. Удобный выезд на Ленинградское, Пятницкое шоссе, Цкад. Хороший вариант для тех, кто хочет довести дом до своих требований.