Новорязанское ш., 81 км от МКАД
Орехово д., Ступино гор. округ
Дом 80 м², участок 14 сот., бревно, 2012 год.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,9 млн; первая цена 2,9 млн ₽ от 12.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 69 %
Земля ≈38 тыс. ₽/сот. × 14 сот. = 537 тыс. → дом ≈1,96 млн ₽, 25 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 24 тыс.–65 тыс. ₽/м², медиана 30 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,62 млн / целевая ≈2,36 млн / пессимист. ≈2,09 млн → от пессимистичной прибыль −1,43 млн ₽, маржа −68 %, ROI −41 %.
Коммуникации: септик; газ — по границе; в описании: скважина.
До ст. Мякинино ≈2,2 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №2545
Рейтинг 32/100 · уверенность 69 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 9 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 92 % | 5.6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 6 |
| участок | 5 | 91 % | 5.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 44 % | 6.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 38 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 537 000 ₽ (14 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 963 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 24 538 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Орехово д. | 8 сот. | 750 000 | 93 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орехово д. | 15 сот. | 1 150 000 | 76 667 | снят (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Мякинино д. | 20 сот. | 700 000 | 35 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Алфимово д. | 15 сот. | 615 000 | 41 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мякинино д. | 12 сот. | 550 000 | 45 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мякинино д. | 11 сот. | 500 000 | 45 455 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мякинино д. | 15,8 сот. | 500 000 | 31 646 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Мякинино д. | 12 сот. | 450 000 | 37 500 | снят (цена объявления) 31.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Алфимово д. | 10 сот. | 950 000 | 95 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Алфимово д. | 6 сот. | 479 000 | 79 833 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 80 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 24 433 / 30 120 / 64 773 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 618 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 487 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 356 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 094 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 431 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −68 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −41 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Интюшиха-1 СНТ | 79 м² | 7 сот. | 3 800 000 | 48 101 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Интюшиха-2 СНТ | 81,6 м² | 12 сот. | 2 200 000 | 26 961 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Новоселки д. | 83 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 30 120 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Щербинино д. | 90 м² | 12 сот. | 2 199 000 | 24 433 | снято (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Новоселки д. | 85 м² | 8,2 сот. | 2 500 000 | 29 412 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Орехово д. | 60 м² | 18 сот. | 3 300 000 | 55 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Сирень СНТ | 87,7 м² | 9 сот. | 2 200 000 | 25 086 | снято (цена объявления) 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Карпово д. | 88 м² | 7,7 сот. | 5 700 000 | 64 773 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | Прибрежный Парк КП | 84,4 м² | 14 сот. | 7 100 000 | 84 123 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Новоселки д. | 95 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 34 737 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 12.05.2026 | 2 900 000 | история площадки |
| 14.07.2026 | 2 500 000 (−400 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Илья. Предлагаю замечательный участок с домом в прекрасном месте. Дом стоит на возвышенности. Грибной лес и озеро. Участок ровный и сухой. Дом из бревна, обшит сайдингом. Скважина 60 метров. Септик. Второй этаж под отделку. Газ по границе. Соседи с 2-х сторон. Один собственник. Показ возможен по предварительной договоренности...