Пятницкое ш., 41 км от МКАД
Исток-С СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 36 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,7 млн; первая цена 2,7 млн ₽ от 14.09.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Земля ≈129 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 775 тыс. → дом ≈1,73 млн ₽, 48 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 79 тыс.
Ремонт ≈720 тыс., покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,78 млн / целевая ≈2,5 млн / пессимист. ≈2,22 млн → от пессимистичной прибыль −623 тыс. ₽, маржа −28 %, ROI −22 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Подсолнечная ≈3,5 км по прямой; до МКАД 41 км, на машине ≈46 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25447
Рейтинг 31/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 84 % | 18.1 |
| торг | 5 | 49 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 6.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 129 086 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 775 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 725 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 47 917 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Слободка СНТ | 12,5 сот. | 3 300 000 | 264 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Исток-С СНТ | 7,8 сот. | 790 000 | 101 282 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Исток-С СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Слободка СНТ | 7,8 сот. | 750 000 | 96 154 | в продаже 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Испытатель-4 СНТ | 6,4 сот. | 3 700 000 | 578 125 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Заречье СНТ | 10 сот. | 5 900 000 | 590 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Испытатель-4 СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Спасское СНТ | 2 сот. | 600 000 | 300 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | 10 сот. | 7 000 000 | 700 000 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.2 км | 5 сот. | 2 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 03.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 36 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 720 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 500 / 79 496 / 150 430 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 778 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 639 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 500 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 222 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -623 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Стегачево д. | 34,9 м² | 9 сот. | 5 250 000 | 150 430 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | ВамДом Пятница КП | 34 м² | 8,7 сот. | 5 000 000 | 147 059 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | № 2 ЦМИС СНТ | 30 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Субботино д. | 33 м² | 9 сот. | 3 150 000 | 95 455 | снято (цена объявления) 30.07.2026 | сохраненная копия |
| 3.7 км | Кривцово д. | 40 м² | 5 сот. | 4 400 000 | 110 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Редино д. | 35 м² | 6 сот. | 2 200 000 | 62 857 | снято (цена объявления) 17.10.2026 | сохраненная копия |
| 5.4 км | Савельево д. | 40 м² | 5 сот. | 1 980 000 | 49 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.1 км | Конус СНТ | 36 м² | 8 сот. | 2 550 000 | 70 833 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Дружный-2 СНТ | 34 м² | 7,4 сот. | 2 400 000 | 70 588 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Пешки д. | 38 м² | 5 сот. | 3 350 000 | 88 158 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.09.2026 | 2 700 000 | история площадки |
| 30.09.2026 | 2 500 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача на освоенном участке 6 соток, дом из бруса, на сваях, с обычной мебелью, готов к проживанию. Электричество. На участке имеется подсобное помещение, теплица, колодец.