Пятницкое ш., 48 км от МКАД
Весна ДНП, Солнечногорск гор. округ
Дача 30 м², участок 6,5 сот.
Цена 2,65 млн ₽, снижали с 3,2 млн; первая цена 2,8 млн ₽ от 01.04.2024.
Рейтинг 34/100 · уверенность 56 %
Земля ≈127 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 826 тыс. → дом ≈1,82 млн ₽, 61 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 40 тыс.–125 тыс. ₽/м², медиана 77 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,25 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,38 млн / целевая ≈2,14 млн / пессимист. ≈1,91 млн → от пессимистичной прибыль −948 тыс. ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Головково ≈1,8 км по прямой; до МКАД 48 км, на машине ≈51 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25443
Рейтинг 34/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 68 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 74 % | 15.9 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 23 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 127 083 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 826 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 824 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 60 800 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дружный СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Возрождение СНТ | 8 сот. | 910 000 | 113 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Сенеж-2 СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Возрождение СНТ | 7 сот. | 1 050 000 | 150 000 | в продаже 05.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Клен СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Мошницы д. | 15 сот. | 5 300 000 | 353 333 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Лаптево д. | 20 сот. | 3 500 000 | 175 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба СНТ | 4 сот. | 1 250 000 | 312 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба СНТ | 6 сот. | 750 000 | 125 000 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Дружба СНТ | 5,4 сот. | 590 000 | 109 259 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 76 960 / 125 000 |
| цена объекта | 2 650 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 252 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 381 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 262 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 143 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 905 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -947 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 5.9 км | № 2 ЦМИС СНТ | 30 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Живага СНТ | 31 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 48 387 | снято (цена объявления) 09.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Знание СНТ | 30 м² | 7,9 сот. | 2 500 000 | 83 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | Аист СНТ | 30 м² | 8,9 сот. | 3 250 000 | 108 333 | снято (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Ермолино д. | 30 м² | 6 сот. | 3 750 000 | 125 000 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дружный-2 СНТ | 34 м² | 7,4 сот. | 2 400 000 | 70 588 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Субботино д. | 33 м² | 9 сот. | 3 150 000 | 95 455 | снято (цена объявления) 30.07.2026 | сохраненная копия |
| 10.4 км | Надежда СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.4 км | Жемчужина СНТ | 30 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 116 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 11.9 км | Восход СНТ | 30 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 01.04.2024 | 2 800 000 | история площадки |
| 13.03.2025 | 3 200 000 (+400 000) | история площадки |
| 31.03.2025 | 3 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 06.07.2025 | 3 000 000 (−100 000) | история площадки |
| 20.07.2025 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 21.07.2025 | 2 930 000 (−20 000) | история площадки |
| 23.07.2025 | 2 900 000 (−30 000) | история площадки |
| 23.10.2025 | 2 850 000 (−50 000) | история площадки |
| 29.10.2025 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 01.11.2025 | 2 780 000 (−20 000) | история площадки |
| 05.11.2025 | 2 750 000 (−30 000) | история площадки |
| 13.03.2026 | 2 710 000 (−40 000) | история площадки |
| 29.03.2026 | 2 700 000 (−10 000) | история площадки |
| 09.04.2026 | 2 670 000 (−30 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 650 000 (−20 000) | история площадки |
| 01.05.2026 | 2 620 000 (−30 000) | история площадки |
| 18.07.2026 | 3 200 000 (+580 000) | история площадки |
| 25.07.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
| 03.08.2026 | 2 950 000 (−50 000) | история площадки |
| 05.08.2026 | 2 900 000 (−50 000) | история площадки |
| 07.08.2026 | 2 870 000 (−30 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 850 000 (−20 000) | история площадки |
| 14.09.2026 | 2 800 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.09.2026 | 2 750 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.09.2026 | 2 700 000 (−50 000) | история площадки |
| 16.10.2026 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 650 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся дача. Солнечногорск снт Весна. Дом 30 кв. М. Металлический каркас. Бытовка 18 кв. М. Утепление стен в доме 100 мм. Есть колодец. Электричество. Зимний водопровод. Забор. Парковка на две машины. Дом на 108 сваях. В пешей диступности станция Головково. От Ленинградского шоссе 2 км. Дороги зимой чистят. Въезд в снт автоматически й шлагбаум. Свет и межевание есть.