Пятницкое ш., 33 км от МКАД
Факел СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 42 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 3 млн ₽ от 15.07.2025.
Рейтинг 37/100 · уверенность 67 %
Земля ≈288 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,73 млн → дом ≈1,07 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 50 тыс.–88 тыс. ₽/м², медиана 80 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,45 млн / целевая ≈3,11 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль −259 тыс. ₽, маржа −9 %, ROI −9 %.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: септик (по описанию).
До ст. Берёзки-Дачные ≈1,9 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈41 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25440
Рейтинг 37/100 · уверенность 67 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 9 (разброс ₽/м² 17 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 44 % | 2.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 287 686 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 726 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 074 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 571 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Факел СНТ | 10 сот. | 3 200 000 | 320 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Василек СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березки-2 СНТ | 12 сот. | 3 600 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 21.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Березки-2 СНТ | 12 сот. | 3 800 000 | 316 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Нарцисс СНТ | 5,3 сот. | 2 000 000 | 377 358 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Березки-1 СНТ | 6 сот. | 3 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Березки-2 СНТ | 6,7 сот. | 1 900 000 | 283 582 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Михайловка д. | 12 сот. | 4 200 000 | 350 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ростовцево д. | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Михайловка д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 09.08.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 42 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 500 / 80 000 / 88 158 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 451 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 278 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 106 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 761 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -259 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Поварово пгт | 40 м² | 7 сот. | 3 500 000 | 87 500 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Полянка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Алмаз СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 77 756 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Савельево д. | 40 м² | 5 сот. | 1 980 000 | 49 500 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Березка-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Михайловка д. | 50 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Электрик СТ | 50 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Родник-3 СНТ | 43 м² | 6,5 сот. | 3 650 000 | 84 884 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Пешки д. | 38 м² | 5 сот. | 3 350 000 | 88 158 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.8 км | Скородумки д. | 45 м² | 6 сот. | 6 000 000 | 133 333 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 15.07.2025 | 3 000 000 | история площадки |
| 06.05.2026 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Ленинградское шосcе, 40 км oт Мkад, Chт Родник. Дaча, участoк 6 сотoк. Дом 42 кв. М, 2 этaжа, брус, кровля шифер; нaружнaя отдeлкa вагонка, покрыта антисептиком. Темно коричневый цвет дома это цвет антисептика; Плaнировка: 1-й этаж кpыльцo, кухня, 2комнаты; 2-й этаж 2 комнаты. Фундамент бетонный. Другие строения: Хоз. Постройка каркасная состоит из 2 х блоков: хоз. Блок, туалет; Парник. Коммуникации электричество, централизованный летний водопровод. Подъездная дорога: асфальт + асфальтовая крошка. Безопасность общее ограждение, автоматические ворота. Участок 6 соток / Снт. Участок огорожен (сварная сетка). Необходимая инфраструктура: Общественный транспорт ж/д станция Поварово 1 в 3 км, Березки Дачные в 3 км. Магазины: Пятерочка, Дикси, Верный, Чижик, хозяйственный и др. 2 км, Аптека -2 км.