Пятницкое ш., 23 км от МКАД
Родничок СНТ, Истра гор. округ
Дача 60 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,8 млн ₽, снижали с 3,9 млн; первая цена 3,9 млн ₽ от 28.04.2025.
Рейтинг 41/100 · уверенность 59 %
Земля ≈239 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,43 млн → дом ≈1,37 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–114 тыс. ₽/м², медиана 85 тыс.
Ремонт ≈1 млн, покупка после торга ≈2,38 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,64 млн / целевая ≈4,18 млн / пессимист. ≈3,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈334 тыс. ₽, маржа 9 %, ROI 10 %.
Коммуникации: в описании: печь, баня.
До ст. пл. 155 км ≈1,6 км по прямой; до МКАД 23 км, на машине ≈48 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25439
Рейтинг 41/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 20 % | 8.5 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 18.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 238 970 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 434 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 366 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 767 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Звездное Поле СНТ | 9 сот. | 2 500 000 | 277 778 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Майн Дорф Перспектива ДНП | 10 сот. | 1 850 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Еремеево д. | 10 сот. | 6 000 000 | 600 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Еремеево д. | 8,5 сот. | 1 999 999 | 235 294 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Еремеево д. | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Майн Дорф Перспектива ДНП | 12 сот. | 3 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Майн Дорф Перспектива ДНП | 20 сот. | 6 000 000 | 300 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Еремеево д. | 8 сот. | 3 300 000 | 412 500 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Еремеево д. | 7,8 сот. | 3 600 000 | 461 538 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Родник СНТ | 9 сот. | 1 700 000 | 188 889 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 60 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 021 / 85 207 / 114 167 |
| цена объекта | 2 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 380 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 642 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 410 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 178 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 714 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 334 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 9 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 10 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Связист СНТ | 55 м² | 6 сот. | 5 600 000 | 101 818 | снято (цена объявления) 14.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Дружба СНТ | 58 м² | 6,4 сот. | 4 200 000 | 72 414 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Лыткино д. | 60 м² | 6,7 сот. | 6 850 000 | 114 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.1 км | Высоково-1 сад. уч. | 62 м² | 8 сот. | 3 100 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Снегири пгт | 65 м² | 5 сот. | 7 000 000 | 107 692 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Холмы-2 СНТ | 71 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 33 099 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Энергетик СНТ | 75 м² | 9 сот. | 7 999 999 | 106 667 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Надовражино д. | 50 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 98 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Лисавино д. | 78 м² | 6 сот. | 4 250 000 | 54 487 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Красная Горка СНТ | 47 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 021 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 28.04.2025 | 3 900 000 | история площадки |
| 30.06.2025 | 3 500 000 (−400 000) | история площадки |
| 28.07.2025 | 3 000 000 (−500 000) | история площадки |
| 14.10.2025 | 2 800 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 800 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в лесу! Продается в живописном месте -. 2-этажный летний деревянный дом с печкой и баней, имеется 3 спальни, забетонированная площадка под авто, круглогодичный подъезд к дому, 1 этаж (40 метров): две комнаты (13 и 7 метров), кухня-столовая, прихожая; 2 этаж (20 метров) с отдельным входом: большая комната с двумя кладовыми; Удобная инфраструктура: вокруг со всех сторон Снт лесной массив, церковь, автобусная остановка "Еремеево" (2 км), ж/д станция 155 км (2 км), можно доехать до Поварово; Цкад (8 км), Волоколамское шоссе (12 км), Пятницкое шоссе (18 км), г. Истра (15 км), Зеленоград (28 км), Мкад (45 км). По запросу могу выслать видео! 1 собственник, более 5 лет, быстрый выход на сделку! Звоните, просмотр по договоренности!