Пятницкое ш., 49 км от МКАД
Сенеж-МХАТ СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 70,4 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 05.11.2026.
Рейтинг 26/100 · уверенность 68 %
Земля ≈200 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,2 млн → дом ≈1,8 млн ₽, 26 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 30 тыс.–73 тыс. ₽/м², медиана 46 тыс.
Ремонт ≈1,31 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,16 млн / целевая ≈2,84 млн / пессимист. ≈2,53 млн → от пессимистичной прибыль −1,33 млн ₽, маржа −53 %, ROI −34 %.
Коммуникации: колодец; отопление — печь; в описании: нет септика (туалет на улице).
До ст. Головково ≈3,5 км по прямой; до МКАД 49 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25435
Рейтинг 26/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 29 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 73 % | 13.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 88 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 41 % | 6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 200 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 200 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 800 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 25 568 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Сенеж-МХАТ СНТ | 6,6 сот. | 2 600 000 | 393 939 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Козино СНТ | 6 сот. | 1 450 000 | 241 667 | в продаже 06.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Козино д. | 8,1 сот. | 4 600 000 | 567 901 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лоза СНТ | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мошницы СНТ | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мошницы СНТ | 12 сот. | 2 650 000 | 220 833 | снят (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Мошницы СНТ | 8 сот. | 600 000 | 75 000 | снят (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Козино д. | 6,6 сот. | 2 900 000 | 439 394 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Козино д. | 6,3 сот. | 2 059 000 | 326 825 | снят (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Лоза СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70,4 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 308 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 29 688 / 45 516 / 72 581 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 158 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 000 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 842 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 526 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 332 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −34 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Лоза СНТ | 64 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 46 875 | снято (цена объявления) 26.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.8 км | Сенеж-2 СНТ | 66,3 м² | 6,4 сот. | 3 500 000 | 52 790 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Заречье пос. | 69,3 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 54 834 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Аэрофлот СНТ | 80 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Опушка СНТ | 64 м² | 6 сот. | 1 900 000 | 29 688 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Электронстрой СНТ | 67 м² | 5,5 сот. | 2 700 000 | 40 299 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Нагорное пос. | 77 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 44 156 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Дружба пос. | 70 м² | 8 сот. | 2 490 000 | 35 571 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Мотор СНТ | 73 м² | 6,2 сот. | 4 990 000 | 68 356 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Турицино д. | 62 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 72 581 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.11.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|---|---|
| 08.11.2026 18:00 | новый объект | — → 3 000 000 |
Описание
Продается дом г. О. Солнечногорск, пос. Смирновка, снт Солнечное. Общей площадью 70,4 кв. М. Дом 2-х этажный: 1-ый этаж из бруса, 2-й этаж щитовой, утеплен, обшит сайдингом. Планировка дома: 1 этаж: коридор 4,7 кв. М, кухня 12,8 кв. М, гостиная с печью 19,1 кв. М; 2 этаж: комната 31,6 кв. М. Коммуникации: в доме свет 5 квт, водоснабжение колодец 4 кольца (в дом не заведено), отопление печное. Крыша-ондулин. Дом (основное строение) на ленточном фундаменте, пристройка на кирпичных столбиках. Крайний к лесу участок 6 соток, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для садоводства. На участке расположены: хоз. Блок, душ с подогревом, уличный туалет. На участке растут плодовые деревья и кустарники, цветы, Документы-основания: Дкп 2008 года, 1 собственник, прямая продажа. К участку круглогодичный подъезд, в 5 минутах ходьбы пруд для купания, автобусная остановка в 20-25 минутах ходьбы Кругом лес, тихое зеленое место для отдыха и жизни. Цена 3 000 000 рублей.