Пятницкое ш., 14 км от МКАД
Нефедьево д., Красногорск гор. округ
Дача 41,3 м², участок 6,6 сот., бревно.
Цена 3,15 млн ₽, снижали с 3,8 млн; первая цена 3,8 млн ₽ от 05.10.2026.
Рейтинг 54/100 · уверенность 59 %
Земля рядом ≈750 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 80 тыс.–175 тыс. ₽/м², медиана 130 тыс.
Ремонт ≈826 тыс., покупка после торга ≈2,68 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,09 млн / целевая ≈4,58 млн / пессимист. ≈4,07 млн → от пессимистичной прибыль ≈566 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: свет — есть.
До ст. Дедовск ≈4 км по прямой; до МКАД 14 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25433
Рейтинг 54/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 16.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 100 % | 7.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 85 % | 6 |
| участок | 5 | 24 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 750 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,6 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 4 950 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | Нефедьево д. | 10,2 сот. | 7 200 000 | 705 882 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Холод СНТ | 6,2 сот. | 10 000 000 | 1 612 903 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефедьево д. | 12 сот. | 9 000 000 | 750 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефедьево д. | 8,7 сот. | 8 500 000 | 977 012 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефедьево д. | 7,1 сот. | 5 000 000 | 704 225 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефедьево д. | 6 сот. | 4 800 000 | 800 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефедьево д. | 13 сот. | 14 900 000 | 1 146 154 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Нефедьево д. | 16,4 сот. | 25 000 000 | 1 524 390 | снят (цена объявления) 17.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Тонус СНТ | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Нефедьево д. | 12,5 сот. | 12 000 000 | 960 000 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 41,3 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 826 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 000 / 130 000 / 175 000 |
| цена объекта | 3 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 677 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 088 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 834 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 579 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 070 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 566 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.8 км | Вахнеевка СНТ | 40 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 175 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Надовражино д. | 50 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 98 000 | снято (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Сабурово пгт | 45 м² | 6 сот. | 255 000 | 5 667 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 17.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Горетовка СНТ | 36 м² | 7,3 сот. | 5 000 000 | 138 889 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Юрлово д. | 50 м² | 8,3 сот. | 7 900 000 | 158 000 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 50 м² | 7,5 сот. | 6 500 000 | 130 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.6 км | 48 м² | 6 сот. | 5 000 000 | 104 167 | снято (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 9.5 км | Олимп СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.10.2026 | 3 800 000 | история площадки |
| 30.10.2026 | 3 350 000 (−450 000) | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 150 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Объект 11578 Продается садовый домик 1997 года постройки с земельным участком в Снт Холод, уч 2. К домику подведено электричество. Участок огорожен забором, правильной формы, без насаждений. Межевание есть. Долгов по электричеству и взносам нет. Кадастровый номер дома 50:11:0000000:28455 и земельного участка 50:11:0020108:78. Новое строительство на участке не разрешено из за Лэп. Участок пригоден для садоводства!