Новорязанское ш., 73 км от МКАД
Грецкая д., Воскресенск гор. округ
Дом 45 м², участок 12 сот., дерево, 2001 год.
Цена 1,28 млн ₽, снижали с 1,35 млн; первая цена 980 тыс. ₽ от 03.08.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 70 %
Земля ≈58 тыс. ₽/сот. × 12 сот. = 701 тыс. → дом ≈579 тыс. ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 21 тыс.–80 тыс. ₽/м², медиана 61 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈1,09 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,88 млн / целевая ≈2,6 млн / пессимист. ≈2,31 млн → от пессимистичной прибыль ≈319 тыс. ₽, маржа 14 %, ROI 16 %.
Коммуникации: колодец; свет — есть.
До ст. Ратмирово ≈7,3 км по прямой; до МКАД 73 км, на машине ≈1 ч 09 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2543
Рейтинг 44/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 44 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 32 % | 13.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 39 % | 7.1 |
| торг | 5 | 35 % | 2.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 59 % | 3.6 |
| участок | 5 | 73 % | 4.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 58 384 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 701 000 ₽ (12 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 579 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 867 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Грецкая д. | 17 сот. | 890 000 | 52 353 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Грецкая д. | 13 сот. | 600 000 | 46 154 | снят (цена объявления) 14.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Грецкая д. | 14,4 сот. | 1 440 000 | 100 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Солнечная Долина-1 дп | 29 сот. | 1 740 000 | 60 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Грецкая д. | 12,5 сот. | 830 000 | 66 400 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечная Долина-3 дп | 8,2 сот. | 480 000 | 58 537 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Солнечная Долина-1 дп | 8,6 сот. | 550 000 | 63 953 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечная Долина-3 дп | 13 сот. | 1 950 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечная Долина-3 дп | 12,5 сот. | 760 000 | 60 800 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Солнечная Долина-2 дп | 6 сот. | 350 000 | 58 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 20 600 / 60 652 / 80 000 |
| цена объекта | 1 280 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 088 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 884 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 740 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 596 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 307 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 319 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 14 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 16 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Максимовка ДНТ | 44,5 м² | 9 сот. | 2 550 000 | 57 303 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Чаплыгино ДНП | 48 м² | 14 сот. | 2 450 000 | 51 042 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Петровское с. | 45 м² | 7,4 сот. | 2 990 000 | 66 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Лесной ДНП | 50 м² | 9,3 сот. | 3 200 000 | 64 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Магистраль СНТ | 41 м² | 6 сот. | 1 000 000 | 24 390 | снято (цена объявления) 15.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Химик 5 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 1 030 000 | 20 600 | снято (цена объявления) 12.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Гостилово д. | 48,7 м² | 15 сот. | 3 699 000 | 75 955 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Химик 5 СТ | 50 м² | 6 сот. | 3 490 000 | 69 800 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Гостилово д. | 50 м² | 6 сот. | 4 000 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Новлянское с. | 45 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 44 444 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.08.2026 | 980 000 | история площадки |
| 11.08.2026 | 1 350 000 (+370 000) | история площадки |
| 19.08.2026 | 1 280 000 (−70 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 280 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается недостроенный дом на участке 12 соток в благоустроенном и охраняемом СНТ в живописном месте Воскресенского района, рядом автобусная остановка общественного транспорта, магазин, лес, красивый водоем. В доме есть электричество, печка, первый этаж утеплен. На участке есть колодец, хозблок с летнем душем и туалетом. участок ровный, имеются садовые деревья.