Пятницкое ш., 38 км от МКАД
Дубинино д., Солнечногорск гор. округ
Дача 68 м², участок 8 сот., брус.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Земля ≈226 тыс. ₽/сот. × 8 сот. = 1,8 млн → дом ≈1,5 млн ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 32 тыс.–103 тыс. ₽/м², медиана 54 тыс.
Ремонт ≈1,06 млн, покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,66 млн / целевая ≈3,3 млн / пессимист. ≈2,93 млн → от пессимистичной прибыль −935 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −24 %.
Коммуникации: септик; в описании: печь, баня.
До ст. Берёзки-Дачные ≈4,5 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈36 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25428
Рейтинг 32/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 67 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 81 % | 4.9 |
| участок | 5 | 36 % | 2.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 51 % | 7.5 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 225 649 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 805 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 495 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 985 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Дубинино д. | 50 сот. | 25 000 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубинино д. | 20 сот. | 11 900 000 | 595 000 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солнечный СНТ | 9,1 сот. | 3 000 000 | 329 670 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Рекино-Кресты д. | 6,8 сот. | 1 400 000 | 205 882 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дубинино д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 26.09.2018 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Дубинино д. | 10 сот. | 3 250 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Савельево д. | 10,4 сот. | 371 717 | 35 742 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рекино-Кресты д. | 20 сот. | 5 699 000 | 284 950 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рекино-Кресты д. | 11 сот. | 3 999 999 | 363 636 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Рекино-Кресты д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 68 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 060 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 847 / 54 250 / 103 333 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 663 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 480 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 297 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 930 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -935 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −24 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.3 км | Гигирево д. | 70 м² | 8 сот. | 2 650 000 | 37 857 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Сад Березки СНТ | 64,6 м² | 8,3 сот. | 2 700 000 | 41 796 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Гигирево д. | 75 м² | 6 сот. | 5 300 000 | 70 667 | снято (цена объявления) 01.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Глазовка СНТ | 60 м² | 7 сот. | 6 200 000 | 103 333 | в продаже 25.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 72 м² | 10,6 сот. | 7 190 000 | 99 861 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Отдых-2 СНТ | 70 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 35 714 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Жуково пос. | 60 м² | 7 сот. | 4 250 000 | 70 833 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Пищевик СНТ | 62,8 м² | 4 сот. | 2 000 000 | 31 847 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Перворечье СНТ | 64 м² | 8 сот. | 4 000 000 | 62 500 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 75 м² | 11 сот. | 3 450 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается уютный дом каркасно щитовой с косметическим ремонтом. Дом расположен на участке площадью 8 соток в Снт, что обеспечивает спокойствие и уединение. В доме два этажа, четыре комнаты, кухня оборудована всем необходимым, включая микроволновую печь. Душевая комната оснащена душевой кабиной и стиральной машиной. Септик. Разумный торг. На территории имеется баня, которая станет отличным местом для отдыха. Для любителей природы предусмотрена терраса, где можно наслаждаться свежим воздухом. Участок ухожен, есть плодовые деревья и кустарники. Доступ к дому обеспечивается асфальтированной дорогой, рядом находится остановка общественного транспорта. В шаговой доступности магазин, что делает проживание здесь комфортным.