Пятницкое ш., 32 км от МКАД
Алмаз СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 45 м², участок 6 сот., бревно.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4,5 млн; первая цена 4,5 млн ₽ от 30.10.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Земля ≈208 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,25 млн → дом ≈2,25 млн ₽, 50 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 52 тыс.–86 тыс. ₽/м², медиана 68 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,97 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,07 млн / целевая ≈2,76 млн / пессимист. ≈2,46 млн → от пессимистичной прибыль −1,42 млн ₽, маржа −58 %, ROI −37 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Поварово I ≈3,8 км по прямой; до МКАД 32 км, на машине ≈42 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25425
Рейтинг 32/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 13 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 97 % | 18.9 |
| торг | 5 | 100 % | 6.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 86 % | 5.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 0 % | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 207 583 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 245 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 254 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 50 089 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Алмаз СНТ | 6,3 сот. | 2 700 000 | 428 571 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алмаз СНТ | 12,7 сот. | 4 700 000 | 370 079 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алмаз СНТ | 5,4 сот. | 1 200 000 | 222 222 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Алмаз СНТ | 4,9 сот. | 1 200 000 | 244 898 | снят (цена объявления) 10.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Алмаз СНТ | 7,4 сот. | 1 500 000 | 202 703 | снят (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Белавино д. | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Белавино д. | 13 сот. | 3 000 000 | 230 769 | в продаже 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Белавино д. | 11,4 сот. | 1 710 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Лугинино Парк КДЗ | 13,4 сот. | 1 550 000 | 115 672 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Семейный дп | 8,5 сот. | 3 000 000 | 352 941 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 45 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 52 000 / 67 908 / 86 000 |
| цена объекта | 3 499 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 974 150 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 071 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 917 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 764 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 457 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 417 150 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −58 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −37 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.2 км | Полянка СНТ | 40 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 80 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Факел СНТ | 42 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 66 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Пятницкие дачи дп | 47,4 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 63 080 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Повадино д. | 47 м² | 6,6 сот. | 3 250 000 | 69 149 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | сохраненная копия |
| 2.9 км | Электрик СТ | 50 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.3 км | Березка-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Союз СНТ | 53 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 92 453 выброс, не в счёт | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Родник-3 СНТ | 43 м² | 6,5 сот. | 3 650 000 | 84 884 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Михайловка д. | 50 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 86 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Красная Горка СНТ | 47 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 021 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.10.2026 | 4 499 000 | история площадки |
| 05.11.2026 | 3 499 000 (−1 000 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 499 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дача расположена в живописном месте, в лесу, недалеко от ст. Поварово, МО (Ленинградское направление, 45 км от Москвы), рядом с д. Белавино. До ж/д станции 10мин на авто. Рядом есть озеро для рыбалки и купания (7мин) пешком от дома. Хорошая экология, чистый воздух. На территории есть пристройка, представляющий собой хозблок, который легко переделать под баню.