Пятницкое ш., 47 км от МКАД
Жемчужина СНТ, Солнечногорск гор. округ
Дача 30 м², участок 6 сот., брус.
Цена 3,5 млн ₽, снижали с 4 млн; первая цена 3 млн ₽ от 08.09.2024.
Рейтинг 29/100 · уверенность 51 %
Земля ≈400 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,4 млн → дом ≈1,1 млн ₽, 37 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 48 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 90 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,69 млн / целевая ≈2,42 млн / пессимист. ≈2,15 млн → от пессимистичной прибыль −1,32 млн ₽, маржа −62 %, ROI −38 %.
Коммуникации: в описании: колодец, газ, септик (по описанию).
До ст. Головково ≈10,8 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈58 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25423
Рейтинг 29/100 · уверенность 51 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 8 (разброс ₽/м² 97 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 76 % | 16.2 |
| торг | 5 | 83 % | 6 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 32 % | 2.3 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 400 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 400 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 667 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Жемчужина СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | в продаже 26.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Жемчужина СНТ | 12 сот. | 7 500 000 | 625 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Логиново д. | 35 сот. | 90 160 000 | 2 576 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Логиново д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Логиново д. | 14,1 сот. | 9 685 000 | 686 879 | снят (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Логиново д. | 15 сот. | 6 000 000 | 400 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Логиново д. | 25,1 сот. | 8 000 000 | 318 725 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Логиново д. | 6,2 сот. | 4 275 000 | 689 516 | снят (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Логиново д. | 25 сот. | 10 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 28.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Логиново д. | 15 сот. | 7 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 30 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 48 387 / 90 320 / 181 667 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 689 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 555 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 420 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 151 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 324 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −62 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −38 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.1 км | Шевлино д. | 30 м² | 7 сот. | 5 450 000 | 181 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Калинка СНТ | 31 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 48 387 | снято (цена объявления) 15.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | № 2 ЦМИС СНТ | 30 м² | 7,8 сот. | 1 500 000 | 50 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Стегачево д. | 34,9 м² | 9 сот. | 5 250 000 | 150 430 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Кузнецово д. | 27 м² | 6,3 сот. | 2 300 000 | 85 185 | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Субботино д. | 33 м² | 9 сот. | 3 150 000 | 95 455 | снято (цена объявления) 30.07.2026 | сохраненная копия |
| 8.2 км | ВамДом Пятница КП | 34 м² | 8,7 сот. | 5 000 000 | 147 059 | в продаже 20.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Исток-С СНТ | 36 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 69 444 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.09.2024 | 3 000 000 | история площадки |
| 04.10.2024 | 2 500 000 (−500 000) | история площадки |
| 07.10.2024 | 3 000 000 (+500 000) | история площадки |
| 27.02.2025 | 3 300 000 (+300 000) | история площадки |
| 28.05.2026 | 4 000 000 (+700 000) | история площадки |
| 10.10.2026 | 3 500 000 (−500 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом каркасный, теплый, утепление стен 100, пол 150, потолок 100. Отделка: стены гипсокартон, пол линолеум. Пластиковые окна. Отделка стен с наружи сайдинг. Второй этаж без отделки, крыша андулин, усилены балки. Электричество разведено по дому, вода г/х, колодец 22 кольца. Септик 4 кольца. Круглогодичный подъезд. Участок ухоженный 17 на 35. Газ будут проводить в 2027 г.