Пятницкое ш., 47 км от МКАД · земля с домом
Вертлино д., Солнечногорск гор. округ
Участок 4 сот., 2010 год.
Дом по описанию: «Участок 4 сотки, дом 12,8, 45 км от Москвы, 2 км от г Солнечногорска, строения 2010 г, требуется капремонт.»
Цена 1 млн ₽; цена не менялась с 20.10.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 66/100 · уверенность 55 % · по фото: дом 3, участок 2, окружение 8, WOW 4
Земля рядом ≈351 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–210 тыс. ₽/м², медиана 95 тыс.
Ремонт ≈800 тыс., покупка после торга ≈850 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,06 млн / целевая ≈3,65 млн / пессимист. ≈3,25 млн → от пессимистичной прибыль ≈1,6 млн ₽, маржа 49 %, ROI 97 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈45 м².
Коммуникации: канализация — есть; свет — есть; в описании: колодец.
До ст. Сенеж ≈3,4 км по прямой; до МКАД 47 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25415
Рейтинг 66/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 73 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 35 |
| WOW | 10 | 33 % | 3.3 |
| дом | 5 | 22 % | 1.1 |
| сад | 5 | 11 % | 0.6 |
| МКАД | 15 | 76 % | 11.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 4.5 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 78 % | 7.8 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 2.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | требуется капитальный ремонт, состояние ветхое |
| участок и сад | 2 | заросший участок, много сорняков и травы |
| окружение | 8 | лес, озеро Сенеж и развитая инфраструктура рядом |
| WOW | 4 | хорошая локация, но объект требует серьезных вложений |
Отличная локация рядом с озером, но дом и участок требуют полной реновации. модель max-code, фото: 4, 09.11 10:49
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 351 342 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 1,4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 1 405 000 ₽ (4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Вертлино д. | 5,5 сот. | 820 000 | 149 091 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вертлино д. | 7 сот. | 3 200 000 | 457 143 | снят (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Вертлино д. | 7 сот. | 2 600 000 | 371 429 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Вертлино д. | 14 сот. | 5 800 000 | 414 286 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертлино д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Вертлино д. | 32 сот. | 11 900 000 | 371 875 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вертлино д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вертлино д. | 7,9 сот. | 3 476 000 | 440 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вертлино д. | 20 сот. | 6 900 000 | 345 000 | снят (цена объявления) 09.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Вертлино д. | 13,5 сот. | 5 000 000 | 370 370 | снят (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈45 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 800 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 31 042 / 94 716 / 210 426 |
| цена объекта | 1 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 850 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 059 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 856 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 653 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 247 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 1 597 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 49 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 97 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈45 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.7 км | Дружный СНТ | 45 м² | 6 сот. | 2 100 000 | 46 667 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Сергеевка д. | 46 м² | 5,8 сот. | 5 700 000 | 123 913 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Энергетик-2 СНТ | 45,1 м² | 5,7 сот. | 1 400 000 | 31 042 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Подолино-А СНТ | 45 м² | 6 сот. | 4 600 000 | 102 222 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Тимоново д. | 47 м² | 4,5 сот. | 9 890 000 | 210 426 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Вертлино д. | 40 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 172 500 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Солнечная Поляна СНТ | 43 м² | 5 сот. | 3 750 000 | 87 209 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 47 м² | 5,3 сот. | 4 999 000 | 106 362 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Смирновка пос. | 50,8 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 64 961 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Горизонт СНТ (Гигирево д.) | 45 м² | 6 сот. | 2 180 000 | 48 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.10.2026 | 1 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 4 сотки, дом 12,8, 45 км от Москвы, 2 км от г Солнечногорска, строения 2010 г, требуется капремонт. Туалет на участке. Колодец на улице. Электричество есть. Дороги есть. Лес озеро рядом Сенеж. Ленинградское шоссе.