Пятницкое ш., 61 км от МКАД
Коськово д., Солнечногорск гор. округ
Дом 55 м², участок 10 сот., 1999 год.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Земля ≈136 тыс. ₽/сот. × 10 сот. = 1,36 млн → дом ≈1,64 млн ₽, 30 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 37 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 59 тыс.
Ремонт ≈900 тыс., покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,39 млн / целевая ≈3,05 млн / пессимист. ≈2,71 млн → от пессимистичной прибыль −741 тыс. ₽, маржа −27 %, ROI −22 %.
Коммуникации: канализация — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Головково ≈2,1 км по прямой; до МКАД 61 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25400
Рейтинг 25/100 · уверенность 68 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 10 (разброс ₽/м² 26 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 56 % | 10.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 99 % | 6.1 |
| участок | 5 | 55 % | 3.3 |
| ₽/м² дома | 12 | 29 % | 4.2 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 135 714 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 357 000 ₽ (10 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 643 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 29 873 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Коськово д. | 20 сот. | 3 900 000 | 195 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Коськово д. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Коськово д. | 9 сот. | 1 300 000 | 144 444 | снят (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Коськово д. | 7 сот. | 1 000 000 | 142 857 | снят (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Коськово д. | 13 сот. | 2 900 000 | 223 077 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Энергетик СНТ | 40 сот. | 4 530 000 | 113 250 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Металлург СНТ | 30 сот. | 4 000 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Металлург СНТ | 10,5 сот. | 3 000 000 | 285 714 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Металлург СНТ | 8 сот. | 2 000 000 | 250 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Данко СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 36 969 / 59 113 / 84 545 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 386 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 217 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 047 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 709 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -741 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −27 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | 2-я Смирновка пос. | 55 м² | — | 3 700 000 | 67 273 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Металлург СНТ | 56 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 70 536 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | 2-я Смирновка пос. | 55,5 м² | 12,6 сот. | 3 700 000 | 66 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рябинка СНТ | 54 м² | 8,2 сот. | 3 400 000 | 62 963 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Данко СНТ | 57 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 47 368 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Мошницы д. | 57 м² | 6 сот. | 3 150 000 | 55 263 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Мошницы д. | 57 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Щучье озеро дп | 55 м² | 6,5 сот. | 4 650 000 | 84 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Покровка д. | 54,1 м² | 5,4 сот. | 2 000 000 | 36 969 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Коськово д. | 58 м² | 8 сот. | 2 700 000 | 46 552 | снято (цена объявления) 06.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 000 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Собственник. Могу продать в рассрочку. Дача в стародачном месте, многие соседи живут постоянно. СНТ огорожено, охрана. Въездные ворота откатные на пульте. На участке есть великолепная баня, там веранда, комната отдыха, парилка, вода заведена в баню, слив. Домик летний но комфортный для летнего проживания. на 1 этаже кухня, жилая комната и веранда с санузлом. Эл-во в доме( медная проводка), вода- колодец 12 колец, заведена в дом, туалет в доме.На 2 эт.комната и балкон. участок огорожен, Растут яблони, сливы, смородина, крыжовник. Есть пруд, можно порыбачить, лес 100м от участка. До остановки автобуса 1 км, от Солнечногорска 5 км, там огромное озеро Сенеж. От ЖД.ст.в Солнечногорске автобус. От м.Водный стадион автобус 437 по расписанию, очень удобно. Скоро лето!!!