Новорязанское ш., 95 км от МКАД
Елкино д., Воскресенск гор. округ
Дом 70 м², участок 12,5 сот., 2022 год.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 25.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Земля ≈86 тыс. ₽/сот. × 12,5 сот. = 1,08 млн → дом ≈2,17 млн ₽, 31 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 47 тыс.–60 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,3 млн, покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,45 млн / целевая ≈3,1 млн / пессимист. ≈2,76 млн → от пессимистичной прибыль −1,3 млн ₽, маржа −47 %, ROI −32 %.
Коммуникации: газ — по границе; в описании: скважина, нет септика (туалет на улице).
До ст. Хорлово ≈3,2 км по прямой; до МКАД 95 км, на машине ≈1 ч 34 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2540
Рейтинг 17/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 8 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 7 % | 1.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 5.5 |
| участок | 5 | 77 % | 4.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 26 % | 3.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 310 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 079 000 ₽ (12,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 171 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 31 014 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елкино д. | 7 сот. | 699 999 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елкино д. | 8 сот. | 1 199 999 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елкино д. | 6,8 сот. | 750 000 | 110 294 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 490 000 | 99 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Елкино д. | 3,5 сот. | 290 000 | 82 857 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Елкино д. | 21,6 сот. | 1 500 000 | 69 444 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елкино д. | 10 сот. | 1 250 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Елкино д. | 8 сот. | 550 000 | 68 750 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Елкино д. | 15 сот. | 1 450 000 | 96 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 300 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 47 076 / 50 769 / 60 000 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 447 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 275 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 102 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 758 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 304 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −47 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −32 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 км | Елкино д. | 70,1 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 47 076 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Химик-3А СТСН | 71,4 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 49 020 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Химик-3А СТСН | 71,4 м² | 14 сот. | 3 500 000 | 49 020 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.7 км | Хорлово пгт | 68 м² | 7,2 сот. | 2 150 000 | 31 618 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Елкино д. | 65 м² | 17 сот. | 3 350 000 | 51 538 | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Химик-3А СТСН | 70 м² | 7 сот. | 1 650 000 | 23 571 выброс, не в счёт | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Строитель СНТ | 70 м² | 7 сот. | 4 000 000 | 57 143 | снято (цена объявления) 08.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Елкино д. | 75 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 60 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Химик-6 СНТ | 70 м² | 16 сот. | 3 500 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Хорлово пгт | 73,6 м² | 15,3 сот. | 4 200 000 | 57 065 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.06.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Дом в большой деревне в близи с лесом и рекой, участок ровной правильной формы на возвышенности, свет вода в доме, отопление электрические панели,собственная артезианская скважина( очень вкусная вода), газ по границе участка( соседи подключены). На участке бассей, хозблок с летней кухней, уличный туалет, плодовые деревья цветы, ежевика, малина, несколько грядок для зелени и ягод. Прекрасное место для жизни и отдыха с детьми и животными.