Пятницкое ш., 5 км от МКАД · земля с домом
Красногорск г., Красногорск гор. округ
Участок 1,4 сот.
Дом по описанию: «На участке стоит дачный домик, есть абсолютно новый септик, вода и свет от Снт.»
Цена 1,5 млн ₽; цена не менялась с 27.10.2026.
Рейтинг 9/100 · уверенность 43 % · по фото: дом 2, участок 2, окружение 3, WOW 1, ⚠ недострой
Земля ≈996 тыс. ₽/сот. × 1,4 сот. = 1,4 млн → дом ≈105 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 5 тыс.–67 тыс. ₽/м², медиана 53 тыс.
Ремонт ≈200 тыс., покупка после торга ≈1,27 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈817 тыс. / целевая ≈735 тыс. / пессимист. ≈654 тыс. → от пессимистичной прибыль −821 тыс. ₽, маржа −125 %, ROI −56 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · площадь дома оценена по фото: ≈15 м².
Коммуникации: в описании: септик (по описанию).
До ст. Опалиха ≈2,3 км по прямой; до МКАД 5 км, на машине ≈19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25397
Рейтинг 9/100 · уверенность 43 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 138 %); данные есть по 82 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 0 % | 0 |
| дом | 5 | 11 % | 0.6 |
| сад | 5 | 11 % | 0.6 |
| МКАД | 15 | 100 % | 15 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 98 % | 4.9 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | 22 % | 2.2 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.2 |
| Недострой по фото | штраф к рейтингу | -15 | |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 2 | старый сарай и недостроенный каркас вместо дома |
| участок и сад | 2 | маленький заросший участок 1.4 сотки |
| окружение | 3 | плотная застройка СНТ, вид на многоэтажки |
| WOW | 1 | низкий потенциал из-за размера участка и аренды |
Микро-участок в аренде с недостроем и ветхим сараем, не подходит для флиппинга модель max-code, фото: 4, 09.11 03:44
По фото обнаружен недострой.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 996 335 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 395 000 ₽ (1,4 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 105 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 7 000 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | 10 сот. | 12 000 000 | 1 200 000 | снят (цена объявления) 24.05.2026 | сохраненная копия | |
| 0.4 км | 6 сот. | 11 300 000 | 1 883 333 | снят (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 22 сот. | 46 000 000 | 2 090 909 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 8 сот. | 16 700 000 | 2 087 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.6 км | 6,7 сот. | 6 000 000 | 895 522 | снят (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | 16,2 сот. | 19 000 000 | 1 172 839 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 16,8 сот. | 13 500 000 | 803 571 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 11,2 сот. | 10 500 000 | 937 500 | снят (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 4,8 сот. | 8 500 000 | 1 770 833 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.8 км | 5,2 сот. | 14 300 000 | 2 750 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈15 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 5 000 / 52 667 / 66 667 |
| цена объекта | 1 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 275 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 817 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 776 000 ₽ |
| продажа: целевая | 735 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 654 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -821 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −125 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · площадь дома оценена по фото: ≈15 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 17.9 км | Солослово д. | 15 м² | 2 сот. | 75 000 | 5 000 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.3 км | Поярково д. | 15 м² | 1 сот. | 790 000 | 52 667 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | Новорижское шоссе 27-й км | 18 м² | 1 сот. | 1 200 000 | 66 667 | снято (цена объявления) 10.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 27.10.2026 | 1 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 500 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам участок 140 метров внутри Снт Ручеек. На участке стоит дачный домик, есть абсолютно новый септик, вода и свет от Снт. Участок в аренде на 35 лет. Установлены сваи для строительства дома. Причина продажи- он мне не нужен, купила другую землю в другом месте. Продажа через переуступка прав аренды, оформление в Мфц. Я частное лицо, Не агенство. С радостью отвечу на все вопросы, пишите только заинтересованные в покупке, пожалуйста! Спасибо за внимание!