Пятницкое ш., 46 км от МКАД · земля с домом
№ 3 завода Серп и Молот СНТ, Солнечногорск гор. округ
Участок 9,1 сот.
Дом по описанию: «На участке летний домик с верандой, летняя кухня, бревенчатый домик-баня со вторым этажем, к объектам подведено и разведено внутри электричество.»
Цена 1,95 млн ₽; цена не менялась с 21.10.2026.
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 % · по фото: дом 3, участок 4, окружение 9, WOW 6
Земля ≈101 тыс. ₽/сот. × 9,1 сот. = 916 тыс. → дом ≈1,03 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 38 тыс.–49 тыс. ₽/м², медиана 45 тыс.
Ремонт ≈1,5 млн, покупка после торга ≈1,66 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,43 млн / целевая ≈3,09 млн / пессимист. ≈2,74 млн → от пессимистичной прибыль −414 тыс. ₽, маржа −15 %, ROI −13 %.
⚠ Площадь дома оценена по фото: ≈80 м².
Коммуникации: в описании: баня, колодец.
До ст. Головково ≈3,2 км по прямой; до МКАД 46 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25396
Рейтинг 40/100 · уверенность 53 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, год, коммуникации); аналогов 7 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 92 % веса рейтинга; оценка по фото — есть. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | 56 % | 5 |
| дом | 5 | 22 % | 1 |
| сад | 5 | 33 % | 1.5 |
| МКАД | 15 | 77 % | 10.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 91 % | 4.1 |
| участок | 5 | 46 % | 2.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 77 % | 8.3 |
| окружение | 10 | 89 % | 7.9 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
| состояние дома | 3 | старые постройки, требующие капитального ремонта и обновления фасадов |
| участок и сад | 4 | заросший участок с дикой растительностью и старыми деревьями |
| окружение | 9 | граничит с лесом, рядом озеро и хорошая транспортная доступность |
| WOW | 6 | высокий потенциал за счет локации у леса и близости к воде |
Отличная локация у леса и озера, но дома требуют серьезной реставрации. модель max-code, фото: 4, 09.11 08:52
По фото признаки недостроя не обнаружены.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 100 680 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 916 000 ₽ (9,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 034 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 925 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Энергия СНТ | 6,3 сот. | 1 150 000 | 182 540 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Ожогино д. | 6,3 сот. | 1 000 070 | 158 741 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Головково д. | 10 сот. | 2 800 000 | 280 000 | снят (цена объявления) 28.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Дружба СНТ | 10,7 сот. | 950 000 | 88 785 | снят (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Горизонт СНТ (Гигирево д.) | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Головково д. | 11 сот. | 1 500 000 | 136 364 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Головково д. | 45,1 сот. | 9 010 000 | 199 778 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Головково д. | 21 сот. | 3 650 000 | 173 810 | в продаже 14.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Головково д. | 10,7 сот. | 950 000 | 88 785 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Головково д. | 19 сот. | 1 408 960 | 74 156 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | ≈80 м², площадь оценена по фото |
| бюджет реставрации | 1 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 37 500 / 45 000 / 48 656 |
| цена объекта | 1 950 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 657 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 429 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 258 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 086 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 743 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -414 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −13 % |
| пояснение расчета | площадь дома оценена по фото: ≈80 м² |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Север СНТ | 80 м² | 7 сот. | 2 250 000 | 28 125 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Коськово д. | 80 м² | 7,6 сот. | 3 600 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Покровка д. | 80 м² | 9 сот. | 3 000 000 | 37 500 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Ягодка СНТ | 81 м² | 8,1 сот. | 4 500 000 | 55 556 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Козино СНТ | 78,1 м² | 12,6 сот. | 3 800 000 | 48 656 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.8 км | Аэрофлот СНТ | 80 м² | 7 сот. | 3 200 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Сад № 3 ЦМИС СНТ | 75 м² | 11 сот. | 3 450 000 | 46 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Ожогино д. | 70 м² | 6,8 сот. | 3 150 000 | 45 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Знание СНТ | 80 м² | 7 сот. | 4 500 000 | 56 250 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Обухово д. | 75 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 46 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.10.2026 | 1 950 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 1 950 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Cобственник. Пpодаю участок 9.11 сотoк в Сhт "Энeргия", нoмеp 34. Нa учacткe летний домик с верандой, летняя кухня, бревенчатый домик-баня со вторым этажем, к объектам подведено и разведено внутри электричество. Рядом сучaстком колодец с питьeвoй водoй. Участoк с дopoги огорoжeн зaбоpoм c воротами для заезда автомобиля. Учaстoк грaничит с лeсом. В Снт есть детская площадка, в 20 минутах есть лесное озеро, где можно купаться, кругом леса. Добраться можно из Мск по платной дороге или на электричке (на ласточке 30 мин) до Солнечногорска или Головкова, оттуда есть автобусы по расписанию. В городе Солнечногорске есть парки, озеро Сенеж, пляжные зоны, все для развлечения взрослых и детей. Все взносы оплачены вовремя. Документы готовы, межевание есть, один взрослый собственник. Без посредников, риэлторов прошу не беспокоить.