Пятницкое ш., 27 км от МКАД · земля с домом
Малыш СНТ, Истра гор. округ
Дом 25 м², участок 6 сот.
Дом по описанию: «Домик 25 кв/м.»
Цена 2,17 млн ₽, снижали с 2,55 млн; первая цена 2,55 млн ₽ от 29.05.2026.
Рейтинг 38/100 · уверенность 56 %
Земля ≈273 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,64 млн → дом ≈538 тыс. ₽, 22 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 60 тыс.–182 тыс. ₽/м², медиана 102 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,85 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,55 млн / целевая ≈2,29 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −209 тыс. ₽, маржа −10 %, ROI −9 %.
Коммуникации: летний водопровод; газ — по границе.
До ст. пл. 155 км ≈2,9 км по прямой; до МКАД 27 км, на машине ≈44 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25392
Рейтинг 38/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 62 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 98 % | 7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 93 % | 6.6 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 272 842 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 637 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 538 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 520 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Холмы д. | 20,3 сот. | 5 000 000 | 246 305 | снят (цена объявления) 17.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Холмы д. | 8 сот. | 2 320 000 | 290 000 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холмы д. | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холмы д. | 15 сот. | 7 300 000 | 486 667 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холмы д. | 7 сот. | 2 790 000 | 398 571 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Холмы д. | 7,6 сот. | 2 750 000 | 361 842 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Холмы д. | 7,3 сот. | 1 950 000 | 267 123 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Холмы д. | 9 сот. | 2 300 000 | 255 556 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Холмы д. | 6 сот. | 4 500 000 | 750 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Холмы д. | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 60 000 / 102 000 / 182 222 |
| цена объекта | 2 175 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 848 750 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 550 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 422 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 295 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 040 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -208 750 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −10 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −9 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Виктория СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 600 000 | 104 000 | снято (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Солнечное СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 100 000 | снято (цена объявления) 20.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Холмы-2 СНТ | 30 м² | 6 сот. | 1 800 000 | 60 000 | снято (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Комплект СНТ | 30 м² | 7 сот. | 1 900 000 | 63 333 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Виктория СНТ | 20 м² | 6,6 сот. | 2 100 000 | 105 000 | снято (цена объявления) 07.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Пищемаш-2 СНТ | 28,1 м² | 6,4 сот. | 2 200 000 | 78 292 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Еремеево д. | 30 м² | 8,5 сот. | 4 350 000 | 145 000 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Пятницкие дачи дп | 30 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.8 км | Монитор СНТ | 22,5 м² | 6 сот. | 4 100 000 | 182 222 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6 км | Куртасово СНТ | 30 м² | 9 сот. | 2 990 000 | 99 667 | снято (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 29.05.2026 | 2 550 000 | история площадки |
| 06.06.2026 | 2 540 000 (−10 000) | история площадки |
| 08.06.2026 | 2 500 000 (−40 000) | история площадки |
| 09.06.2026 | 2 490 000 (−10 000) | история площадки |
| 11.06.2026 | 2 480 000 (−10 000) | история площадки |
| 14.06.2026 | 2 470 000 (−10 000) | история площадки |
| 19.06.2026 | 2 460 000 (−10 000) | история площадки |
| 25.06.2026 | 2 450 000 (−10 000) | история площадки |
| 28.06.2026 | 2 440 000 (−10 000) | история площадки |
| 04.07.2026 | 2 420 000 (−20 000) | история площадки |
| 13.07.2026 | 2 400 000 (−20 000) | история площадки |
| 12.08.2026 | 2 350 000 (−50 000) | история площадки |
| 15.08.2026 | 2 300 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.08.2026 | 2 290 000 (−10 000) | история площадки |
| 02.09.2026 | 2 250 000 (−40 000) | история площадки |
| 01.10.2026 | 2 200 000 (−50 000) | история площадки |
| 27.10.2026 | 2 175 000 (−25 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 350 000 | в продаже | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
| Авито | 2 175 000 | пропало из выдачи | 08.11.26 – 08.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Удобное транспортное направление Цкад/Волоколамское шоссе/Новорижское шоссе в другую сторону Пятницкое шоссе. Участок 6 соток. Домик 25 кв/м. Фундамент 9,80х6,70. Для строительства дома. Новый забор. Летний водопровод. Электричество 5 квт. Газ по границе с возможностью заключить прямой договор с мособлгаз. Большинство соседей подключились. Продается так как нет времени заниматься дачей! Тихое место, рядом лес и водоём с хорошей рыбалкой.