Новорязанское ш., 52 км от МКАД · земля с домом
Заворово с., Раменский гор. округ
Дом 140 м², участок 2 сот., дерево, 2015 год.
Дом по описанию: «в объявлении площадь дома 140 м²»
Цена 1,15 млн ₽, снижали с 1,2 млн; первая цена 1,2 млн ₽ от 21.07.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Земля ≈114 тыс. ₽/сот. × 2 сот. = 229 тыс. → дом ≈921 тыс. ₽, 7 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 9 тыс.–64 тыс. ₽/м², медиана 25 тыс.
Ремонт ≈2,7 млн, покупка после торга ≈978 тыс. ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,56 млн / целевая ≈2,3 млн / пессимист. ≈2,04 млн → от пессимистичной прибыль −1,63 млн ₽, маржа −80 %, ROI −44 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: отопление — печь.
До ст. Радуга ≈19 км по прямой; до МКАД 52 км, на машине ≈47 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2539
Рейтинг 28/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 3 (разброс ₽/м² 336 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 69 % | 12.5 |
| торг | 5 | 28 % | 1.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 0 % | 0 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | 95 % | 14 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 114 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 229 000 ₽ (2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 921 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 579 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Заворово с. | 9 сот. | 2 800 000 | 311 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заворово с. | 6 сот. | 685 000 | 114 167 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Заворово с. | 7,5 сот. | 2 545 000 | 339 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Заворово с. | 10,4 сот. | 3 000 000 | 288 462 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заворово с. | 18 сот. | 2 500 000 | 138 889 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заворово с. | 30 сот. | 3 000 000 | 100 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заворово с. | 7 сот. | 1 246 000 | 178 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заворово с. | 6 сот. | 840 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заворово с. | 20 сот. | 2 000 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Заворово с. | 20 сот. | 2 300 000 | 115 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 140 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 2 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 8 571 / 25 203 / 64 103 |
| цена объекта | 1 150 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 977 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 555 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 427 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 300 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 044 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 633 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −80 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −44 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Квартал 42 дп | 140 м² | 2 сот. | 1 200 000 | 8 571 | снято (цена объявления) 13.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Кочина Гора д. | 156 м² | 2 сот. | 10 000 000 | 64 103 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Солнечный Рай ТСН | 98,4 м² | 3 сот. | 2 480 000 | 25 203 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.07.2026 | 1 200 000 | история площадки |
| 17.08.2026 | 1 150 000 (−50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 150 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
продам хороший дом