Пятницкое ш., 34 км от МКАД
Повадино д., Солнечногорск гор. округ
Дача 47 м², участок 6,6 сот., дерево, 2017 год.
Цена 3,25 млн ₽; цена не менялась с 26.05.2026.
Рейтинг 27/100 · уверенность 70 %
Земля ≈234 тыс. ₽/сот. × 6,6 сот. = 1,55 млн → дом ≈1,7 млн ₽, 36 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 17 тыс.–153 тыс. ₽/м², медиана 62 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,76 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3 млн / целевая ≈2,7 млн / пессимист. ≈2,4 млн → от пессимистичной прибыль −1,2 млн ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: вода — есть; нет септика (канализации нет); газ — нет; отопление — есть; свет — есть.
До ст. Поварово III ≈8 км по прямой; до МКАД 34 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: агентство · страница объекта №25384
Рейтинг 27/100 · уверенность 70 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 10 (разброс ₽/м² 43 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 94 % | 17.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 54 % | 3.3 |
| участок | 5 | 24 % | 1.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 11 % | 1.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 234 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 547 000 ₽ (6,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 703 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 36 234 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Химик СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Низинка СНТ | 8 сот. | 1 700 000 | 212 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 9 сот. | 5 600 000 | 622 222 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 8,5 сот. | 3 950 000 | 464 706 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 10 сот. | 3 000 000 | 300 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 36 сот. | 13 000 000 | 361 111 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 13,5 сот. | 2 600 000 | 192 593 | в продаже 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 10 сот. | 3 500 000 | 350 000 | снят (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 18 сот. | 11 500 000 | 638 889 | снят (цена объявления) 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Повадино д. | 12,1 сот. | 5 000 000 | 413 223 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 17 021 / 61 540 / 152 778 |
| цена объекта | 3 250 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 762 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 003 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 853 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 703 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 402 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 200 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.7 км | Пятницкие дачи дп | 47,4 м² | 6 сот. | 2 990 000 | 63 080 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Алмаз СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 499 000 | 77 756 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Красная Горка СНТ | 47 м² | 6 сот. | 800 000 | 17 021 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.6 км | Фортуна-Прирезка КП | 49 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 81 429 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Рассвет СНТ | 56 м² | 3,8 сот. | 1 500 000 | 26 786 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Союз СНТ | 53 м² | 6 сот. | 4 900 000 | 92 453 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.4 км | Тебеньки СЭМЗ СНТ | 57,1 м² | 6 сот. | 2 790 000 | 48 862 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Электрик СТ | 50 м² | 7 сот. | 2 600 000 | 52 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.7 км | Березка-2 СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 60 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Тихие Зори КП | 36 м² | 8,1 сот. | 5 500 000 | 152 778 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.05.2026 | 3 250 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| агентство | 3 250 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 136398575 Предлагается,уютная дача в дер. Повадино (СНТ "Химик") на участке 6,6 соток. До Истринского водохранилища 20-25 минут пешком. Дом 47 м2: 3 комнаты + кухня-гостиная. Участок ровный, ухоженный , находится в окружении живописного лесного массива. Электричество 15 кВт. заведено в дом. Назначение земли- для ведения садоводства. Дом зарегистрирован как садовый. Один собственник! Быстрый выход на сделку! Проверено "МИЭЛЬ".