Можайское ш., 24 км от МКАД
Малые Вяземы д., Одинцовский гор. округ
Дом 35 м², участок 16 сот., дерево.
Цена 2,6 млн ₽; цена не менялась с 26.01.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 89/100 · уверенность 62 %
Земля рядом ≈651 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 76 тыс.–328 тыс. ₽/м², медиана 183 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,21 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈7,43 млн / целевая ≈6,69 млн / пессимист. ≈5,95 млн → от пессимистичной прибыль ≈3,13 млн ₽, маржа 53 %, ROI 112 %.
Коммуникации: вода — есть; свет — есть.
До ст. Малые Вязёмы ≈1,1 км по прямой; до МКАД 24 км, на машине ≈33 мин без пробок.
Площадки: Яндекс · объявление · страница объекта №25377
Рейтинг 89/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 48 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 50 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3.6 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 650 544 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 10 409 000 ₽ (16 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Малые Вяземы д. | 13 сот. | 6 500 000 | 500 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Малые Вяземы д. | 17,6 сот. | 14 500 000 | 823 864 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малые Вяземы д. | 6,4 сот. | 5 500 000 | 859 375 | снят (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Малые Вяземы д. | 9,5 сот. | 4 000 000 | 421 053 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малые Вяземы д. | 8 сот. | 6 900 000 | 862 500 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малые Вяземы д. | 18,4 сот. | 12 000 000 | 652 174 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Малые Вяземы д. | 10,2 сот. | 8 300 000 | 813 726 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 6 сот. | 5 500 000 | 916 667 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 9,2 сот. | 6 500 000 | 706 522 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Малые Вяземы д. | 6 сот. | 3 900 000 | 650 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 35 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 76 190 / 182 862 / 327 869 |
| цена объекта | 2 600 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 210 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 7 431 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 059 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 688 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 945 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 3 135 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 53 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 112 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Малые Вяземы д. | 35 м² | 9 сот. | 6 250 000 | 178 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.9 км | Кобяково д. | 37 м² | 12 сот. | 6 900 000 | 186 486 | в продаже 29.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | 39,9 м² | 10 сот. | 5 900 000 | 147 870 | снято (цена объявления) 16.08.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 4.5 км | Жаворонки с. | 30,5 м² | 8,2 сот. | 10 000 000 | 327 869 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Малые Вяземы д. | 44,7 м² | 12,2 сот. | 8 012 000 | 179 239 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | Юдино с. | 40 м² | 9 сот. | 12 500 000 | 312 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.2 км | Скоротово СНТ | 42 м² | 8,4 сот. | 3 200 000 | 76 190 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Ямищево д. | 44,5 м² | 11,4 сот. | 8 500 000 | 191 011 | снято (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.2 км | Трубачеевка д. | 43,5 м² | 9,1 сот. | 5 000 000 | 114 943 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Крюково д. | 43,8 м² | 8,7 сот. | 10 000 000 | 228 311 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.01.2026 | 2 600 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Яндекс | 2 600 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 91094074. В деревне Малые Вяземы Одинцовского городского округа на продажу предлагается дом с участком в общедолевой собственности и выделенным порядком пользования. Участок обладает множеством преимуществ для коммерческого использования: