Можайское ш., 37 км от МКАД
Аида СПК, Одинцовский гор. округ
Дача 32 м², участок 7 сот., бревно.
Цена 2,99 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 20.04.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 64 %
Земля ≈102 тыс. ₽/сот. × 7 сот. = 711 тыс. → дом ≈2,28 млн ₽, 71 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 65 тыс.–167 тыс. ₽/м², медиана 120 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,54 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,28 млн / целевая ≈3,85 млн / пессимист. ≈3,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈244 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
Коммуникации: колодец.
До ст. Портновская ≈1 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25376
Рейтинг 43/100 · уверенность 64 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 10 (разброс ₽/м² 28 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 7.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 19.3 |
| торг | 5 | 97 % | 6.9 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 101 562 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 711 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 279 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 71 219 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Адонис СНТ | 8,7 сот. | 2 900 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Подлипки д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Адонис СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Якорь-1 СНТ | 9 сот. | 900 000 | 100 000 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Луговая СНТ | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Якорь-1 СНТ | 16 сот. | 1 700 000 | 106 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Водолей СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Водолей СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Луговая пос. | 8 сот. | 10 000 000 | 1 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Угрюмово д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 32 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 278 / 120 322 / 166 667 |
| цена объекта | 2 990 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 541 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 281 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 067 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 853 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 425 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 243 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.9 км | Русский Лес СНТ | 32,8 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 137 195 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Петелино СНТ | 35 м² | 6,4 сот. | 2 650 000 | 75 714 | снято (цена объявления) 05.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Аида СПК | 25 м² | 6,9 сот. | 4 000 000 | 160 000 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Чапаевка д. | 30 м² | 6 сот. | 4 999 999 | 166 667 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Локомотив СНТ | 36 м² | 5,5 сот. | 4 500 000 | 125 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Звездочка СТ | 36 м² | 6 сот. | 2 350 000 | 65 278 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | ТЛПХ Виктория СНТ | 38 м² | 8,9 сот. | 4 500 000 | 118 421 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Петелино д. | 36 м² | 6 сот. | 4 400 000 | 122 222 | снято (цена объявления) 04.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.1 км | Трасна СНТ | 27,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 102 190 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.6 км | Ручеек СТ | 38 м² | 7,5 сот. | 4 500 000 | 118 421 | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 20.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 26.04.2026 | 2 990 000 (−510 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 990 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер объекта: 549133. Внесен аванс. Продажа дачного участка в экологичном посёлке. Готовое пространство для отдыха у леса и пруда. Ухоженный участок 7 соток в охраняемом посёлке с чистой территорией и доброжелательными соседями. Идеальный баланс уединения и транспортной доступности. О локации: Станция "Портновская" в 10 минутах пешком. Рядом хвойный лес и чистый пруд с песчаным пляжем для купания. На участке: Компактный двухэтажный летний дом. Собственный колодец. Ровный, очищенный участок без лишних деревьев не требует вырубки или корчёвки. Атмосфера: Огороженная территория посёлка. Тишина, безопасность, приличное окружение. Пространство, где лето начинается сразу после выхода из электрички. Для просмотра звоните, оперативно организую показ. Документы проверены юристом и готовы к покупке. Агентство "Инфинити" гарантирует подготовку полного пакета документов и юридическое сопровождение сделки. Все сделки агентства застрахованы.