Можайское ш., 33 км от МКАД
Гарь-Покровское пос., Одинцовский гор. округ
Дом 88 м², участок 5,6 сот., брус.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 17.04.2026.
Рейтинг 42/100 · уверенность 59 %
Земля ≈406 тыс. ₽/сот. × 5,6 сот. = 2,27 млн → дом ≈1,12 млн ₽, 13 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км, 44 тыс.–74 тыс. ₽/м², медиана 55 тыс.
Ремонт ≈1,56 млн, покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,44 млн / целевая ≈4 млн / пессимист. ≈3,55 млн → от пессимистичной прибыль −897 тыс. ₽, маржа −25 %, ROI −20 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: вода — есть; газ — баллоны; свет — есть; в описании: колодец, септик (по описанию).
До ст. Петелино ≈1,3 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈52 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25375
Рейтинг 42/100 · уверенность 59 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 4 (разброс ₽/м² 41 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 15 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 78 % | 11.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 100 % | 6.1 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 406 250 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 275 000 ₽ (5,6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 125 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 12 784 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Гарь-Покровское пос. | 5,1 сот. | 4 299 000 | 842 941 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Грибки СНТ | 10 сот. | 4 499 000 | 449 900 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Гарь-Покровское пос. | 14 сот. | 4 000 000 | 285 714 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Грибки СНТ | 20 сот. | 9 400 000 | 470 000 | снят (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Гарь-Покровское пос. | 10 сот. | 4 250 000 | 425 000 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Покровское пос. | 12 сот. | 6 200 000 | 516 667 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Татарки д. | 12 сот. | 9 400 000 | 783 333 | в продаже 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Ветка Герцена пос. | 10 сот. | 2 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 12.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Локомотив СНТ | 5,5 сот. | 4 500 000 | 818 182 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | ТЛПХ Виктория СНТ | 10 сот. | 4 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 88 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 560 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 43 750 / 55 074 / 74 286 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 441 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 219 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 997 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 553 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -897 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −25 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −20 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Бобры ТСН | 85 м² | 8 сот. | 5 500 000 | 64 706 | снято (цена объявления) 18.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Угрюмово д. | 77 м² | 8 сот. | 3 499 000 | 45 442 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Труженик СНТ | 80 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 43 750 | снято (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.8 км | Юность СНТ | 70 м² | 6,8 сот. | 5 200 000 | 74 286 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Перейти на версию для людей с ограниченными возможностями. . Вадим. Сегодня, 18:09. Кому: вам. Продается дача- на участке 5.57 соток, вид разрешенного использования-для садоводства.40 КМ От Мкад по Можайскому шоссе. ЖД СТ Петелино 20 мин пешком, дер. Гарь-Покровское, с/т "Восход", Деревянный двухэтажный щитовой дом 88 кв метров, дом зарегистрирован, стоит на кадастровом учете, возможна прописка. В доме 5 комнат, кухня, сан узел. Первый этаж-3 комнаты, кухня, сан. Узел, веранда, Второй этаж- две небольших комнаты. В доме электричество, вода, канализация-септик. На данном этапе дом Не Предназначен для круглогодичного проживания. Вода колодец, отопление электрическое, газ баллонный. Участок огорожен. Задняя калитка в лес. За забором небольшой пожарный пруд с возможностью зарыбления. Круглогодичный подъезд, закрытая территория, автоматические ворота на территорию с/т, приличные соседи слева и справа, сзади лес. Грибные места, ухоженный участок с грядками и плодовыми деревьями яблоня, груша, вишня. Также растёт черная смородина, жимолость. Летний водопровод с технической водой для полива. В пешей доступности магазин Пятерочка. Свободная продажа, Один взрослый собственник, без обременений, полная стоимость в договоре.