Можайское ш., 58 км от МКАД
Лесная Поляна Минфина России СНТ, Рузский гор. округ
Дача 55 м², участок 6,5 сот., брус.
Цена 2,3 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 1,1 млн ₽ от 05.03.2026.
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Земля ≈161 тыс. ₽/сот. × 6,5 сот. = 1,05 млн → дом ≈1,25 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 35 тыс.–108 тыс. ₽/м², медиана 50 тыс.
Ремонт ≈1,1 млн, покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,63 млн / целевая ≈2,36 млн / пессимист. ≈2,1 млн → от пессимистичной прибыль −953 тыс. ₽, маржа −45 %, ROI −31 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Садовая ≈1,5 км по прямой; до МКАД 58 км, на машине ≈1 ч 15 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25373
Рейтинг 31/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 60 % | 11.7 |
| торг | 5 | 53 % | 3.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 23 % | 1.5 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.7 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 161 292 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 048 000 ₽ (6,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 252 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 22 764 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Болтино д. | 13 сот. | 1 800 000 | 138 462 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Осинки СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Росинка-1 СНТ | 12 сот. | 700 000 | 58 333 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Болтино д. | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Урожай СНТ | 6 сот. | 1 950 000 | 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Восход-19 СНТ | 5 сот. | 1 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Урожай СНТ | 10 сот. | 1 595 000 | 159 500 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Московский Садовод СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Садко СНТ | 8 сот. | 1 480 000 | 185 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Рузские Дали СНТ | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 55 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 100 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 34 662 / 50 000 / 108 333 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 627 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 496 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 364 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 102 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -953 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −45 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −31 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.9 км | Эдельвейс СНТ | 57,7 м² | 6 сот. | 2 000 000 | 34 662 | снято (цена объявления) 28.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Урожай СНТ | 50 м² | 6 сот. | 4 500 000 | 90 000 | снято (цена объявления) 22.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Имени Мичурина СНТ | 54 м² | 7,8 сот. | 2 200 000 | 40 741 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | ГАБТ СНТ | 60 м² | 8,3 сот. | 5 500 000 | 91 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Имени Мичурина СНТ | 50 м² | 7,7 сот. | 2 000 000 | 40 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Белобородово д. | 60 м² | 6,3 сот. | 3 000 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 14.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Тучково пгт | 48 м² | 7 сот. | 5 200 000 | 108 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.4 км | Фобос СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 50 000 | снято (цена объявления) 05.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Ветерок СНТ | 60 м² | 5,7 сот. | 2 500 000 | 41 667 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Долина СНТ | 40 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 62 500 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.03.2026 | 1 100 000 | история площадки |
| 11.03.2026 | 2 100 000 (+1 000 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 2 500 000 (+400 000) | история площадки |
| 12.05.2026 | 2 300 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаю дачу в Снт "Лесная поляна" Минфина России. Участок расположен у леса. Домик общит сайдингом, внутри вагонкой. На участке имеется место для стоянки автомобиля, отдельнй въезд. Участок ровный, прямоугольной формы. Рядом находится ж/д станция, что позволяет добираться общественным транспотом.