Можайское ш., 55 км от МКАД
Изотоп СНТ, Рузский гор. округ
Дом 100 м², участок 6,2 сот., брус.
Цена 3 млн ₽; цена не менялась с 17.04.2026.
Рейтинг 44/100 · уверенность 63 %
Земля ≈140 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 866 тыс. → дом ≈2,13 млн ₽, 21 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км, 43 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 70 тыс.
Ремонт ≈1,9 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈6,78 млн / целевая ≈6,1 млн / пессимист. ≈5,42 млн → от пессимистичной прибыль ≈970 тыс. ₽, маржа 18 %, ROI 22 %.
Коммуникации: в описании: баня.
До ст. Тучково ≈6,2 км по прямой; до МКАД 55 км, на машине ≈1 ч 21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25369
Рейтинг 44/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 10 (разброс ₽/м² 40 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 44 % | 18.6 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 64 % | 11.8 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 68 % | 4.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 53 % | 7.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 139 742 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 866 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 134 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 21 340 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Изотоп СНТ | 7,7 сот. | 1 200 000 | 155 844 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Морево д. | 16,7 сот. | 3 000 000 | 179 641 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Молодиково д. | 15 сот. | 2 600 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 23.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Молодиково д. | 49 сот. | 3 000 000 | 61 224 | снят (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.3 км | Молодиково д. | 15 сот. | 2 800 000 | 186 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Бережки СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Царское Село СТ | 16 сот. | 2 150 000 | 134 375 | снят (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Хрущево д. | 9,6 сот. | 4 500 000 | 468 750 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Фобос СНТ | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Игнатьево д. | 15 сот. | 3 000 000 | 200 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 100 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 900 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 42 857 / 69 750 / 111 250 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 6 775 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 6 436 000 ₽ |
| продажа: целевая | 6 098 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 5 420 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 970 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 18 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 22 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.8 км | Высоково д. | 100 м² | 7 сот. | 6 990 000 | 69 900 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Высоково д. | 100 м² | 7 сот. | 5 250 000 | 52 500 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Тучково пгт | 93,1 м² | 8 сот. | 8 700 000 | 93 448 | снято (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.3 км | Сосновый Бор СНТ | 98 м² | 6 сот. | 4 200 000 | 42 857 | в продаже 23.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Колюбакино пос. | 112 м² | 6 сот. | 11 490 000 | 102 589 | снято (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Высоково д. | 114,8 м² | 6 сот. | 7 990 000 | 69 599 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Восход СНТ | 85 м² | 6,6 сот. | 5 500 000 | 64 706 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Агафоново д. | 94,8 м² | 7,5 сот. | 6 700 000 | 70 675 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Мичуринец-69 СНТ | 96 м² | 8,3 сот. | 6 000 000 | 62 500 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.4 км | Красотино д. | 80 м² | 8 сот. | 8 900 000 | 111 250 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 17.04.2026 | 3 000 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается просторный 2 этажный дом. Дом брус. Гараж пеноблок. Баня брус. Сарай. Прописка, жилой дом. Электричество деревенский тариф. 1 собственник. Быстрый выход на сделку. Звоните, пишите.