Можайское ш., 7 км от МКАД
Дубки с., Одинцовский гор. округ
Дача 47 м², участок 8 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,3 млн ₽; цена не менялась с 14.05.2026.
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Земля рядом ≈1,01 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км, 65 тыс.–93 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,81 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,37 млн / целевая ≈3,03 млн / пессимист. ≈2,7 млн → от пессимистичной прибыль −948 тыс. ₽, маржа −35 %, ROI −26 %.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Пионерская ≈0,2 км по прямой; до МКАД 7 км, на машине ≈21 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25368
Рейтинг 33/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 11 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 36 % | 2.6 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 012 174 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 8 097 000 ₽ (8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Дубки с. | 9 сот. | 8 900 000 | 988 889 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Дубки с. | 6 сот. | 7 000 000 | 1 166 667 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Дубки с. | 8,2 сот. | 7 940 000 | 968 293 | снят (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки с. | 10,7 сот. | 10 934 400 | 1 021 907 | снят (цена объявления) 21.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки с. | 14 сот. | 25 000 000 | 1 785 714 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки с. | 12,1 сот. | 12 331 800 | 1 019 157 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.3 км | Дубки с. | 8,6 сот. | 8 731 200 | 1 015 256 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубки пос. | 6,5 сот. | 8 853 600 | 1 362 092 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Дубки с. | 6,3 сот. | 8 570 000 | 1 360 317 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубки с. | 15,7 сот. | 15 875 000 | 1 011 147 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 65 306 / 70 981 / 92 857 |
| цена объекта | 3 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 805 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 371 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 202 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 034 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 697 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -948 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −35 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.9 км | Мамоново д. | 49 м² | 8 сот. | 3 200 000 | 65 306 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.7 км | Кобяково пос. | 47,9 м² | 8,4 сот. | 3 400 000 | 70 981 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.9 км | Нахабино пгт | 48 м² | 8 сот. | 3 230 000 | 67 292 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 16.1 км | Озерки СНТ | 52,3 м² | 6 сот. | 3 950 000 | 75 526 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 12.2 км | Малые Вяземы д. | 35 м² | 5,4 сот. | 3 250 000 | 92 857 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.9 км | Голицыно СТ | 36 м² | 8,3 сот. | 8 000 000 | 222 222 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 14.05.2026 | 3 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся уютная дача площадью 47 м2, построенная в 1998 году из сэндвич-панелей. Дом расположен на участке 8 соток, категория земли Ижс. В доме два этажа, требуется ремонт. На первом этаже расположены две комнаты, кухня и санузел на улице. Для водоснабжения используется колодец, канализация септик. Электрическое отопление обеспечивает комфорт в холодное время года. На территории участка есть просторный двор, где можно организовать зону отдыха или сад. Рядом находится школа, что удобно для семей с детьми. До ближайшего города можно добраться по асфальтированной дороге, рядом расположена остановка общественного транспорта и Ж/Д станция Пионерская в 7 минутах ходьбы. Возможна покупка в ипотеку.