Можайское ш., 37 км от МКАД
Сосны СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 65 м², участок 6 сот., брус.
Цена 2,7 млн ₽, снижали с 3 млн; первая цена 2,65 млн ₽ от 24.07.2024.
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Земля ≈407 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 2,44 млн → дом ≈259 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (радиус 4 км) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 3 в 10 км, 39 тыс.–117 тыс. ₽/м², медиана 47 тыс.
Ремонт ≈1,2 млн, покупка после торга ≈2,29 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,25 млн / целевая ≈2,93 млн / пессимист. ≈2,6 млн → от пессимистичной прибыль −894 тыс. ₽, маржа −34 %, ROI −26 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: летний водопровод.
До ст. Портновская ≈1,4 км по прямой; до МКАД 37 км, на машине ≈53 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25366
Рейтинг 41/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 134 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 90 % | 16.5 |
| торг | 5 | 24 % | 1.5 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 406 807 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 4 км) |
| стоимость земли объекта | 2 441 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 259 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 985 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.5 км | 12 сот. | 9 950 000 | 829 167 | снят (цена объявления) 17.07.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 0.7 км | Подлипки д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | снят (цена объявления) 01.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Кубинка-60 ДПК | 12 сот. | 10 999 999 | 916 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Аида СПК | 6,9 сот. | 2 800 000 | 405 797 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Адонис СНТ | 8,7 сот. | 2 900 000 | 333 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Адонис СНТ | 6 сот. | 3 500 000 | 583 333 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.9 км | Луговая пос. | 8 сот. | 10 000 000 | 1 250 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Луговая СНТ | 10 сот. | 4 200 000 | 420 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Роща СНТ | 6,1 сот. | 2 500 000 | 409 836 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.5 км | Якорь-1 СНТ | 16 сот. | 1 700 000 | 106 250 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 65 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 200 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | вода |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 39 216 / 47 143 / 116 667 |
| цена объекта | 2 700 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 295 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 251 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 088 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 926 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 601 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -894 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Роща СНТ да: «душевая» + «отделка» | 60 м² | 6 сот. | 7 000 000 | 116 667 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.5 км | Клин пос. да: «душевая» + «отделка» | 70 м² | 6 сот. | 3 300 000 | 47 143 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.9 км | Прогресс СНТ да: «ванная» + «ремонт» | 71,4 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 39 216 | снято (цена объявления) 02.10.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 24.07.2024 | 2 650 000 | история площадки |
| 02.08.2024 | 2 599 990 (−50 010) | история площадки |
| 02.02.2025 | 2 700 000 (+100 010) | история площадки |
| 18.06.2025 | 2 650 000 (−50 000) | история площадки |
| 18.07.2025 | 2 800 000 (+150 000) | история площадки |
| 31.07.2025 | 2 999 990 (+199 990) | история площадки |
| 19.09.2025 | 2 800 000 (−199 990) | история площадки |
| 27.03.2026 | 2 700 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 700 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
От Собственника, Документы готовы к сделке. В продаже дача в Снт, Сосны, -Участок 6 соток, правильной формы, сухой. Крайний с сосновым бором. Рядом река Сетунь. -Летний водопровод. -В пешей доступности автобусная остановка Сосновка (минское шоссе) и ЖД станция Портновская. - Расположен 2х этажный каркасный домик Летний Не Утепленный. (Не зарегистрирован). В доме есть к чему приложить руки.