Можайское ш., 60 км от МКАД
Макеиха д., Рузский гор. округ
Дом 50 м², участок 3 сот., брус.
Цена 100 тыс. ₽, снижали с 180 тыс.; первая цена 180 тыс. ₽ от 08.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 4 раза).
Рейтинг 58/100 · уверенность 34 %
Земля рядом ≈150 тыс. ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км, 50 тыс.–100 тыс. ₽/м², медиана 75 тыс.
Ремонт ≈1 млн ₽; аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Садовая ≈4,7 км по прямой; до МКАД 60 км, на машине ≈1 ч 16 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25363
Рейтинг 58/100 · уверенность 34 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 2 (разброс ₽/м² 74 %); данные есть по 25 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | нет данных — не считается | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 57 % | 28.6 |
| торг | 5 | 100 % | 16.7 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 79 % | 13.2 |
| участок | 5 | 0 % | 0 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 150 000 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 4,5 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 450 000 ₽ (3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Макеиха д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Макеиха д. | 15 сот. | 1 650 000 | 110 000 | снят (цена объявления) 18.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Макеиха д. | 10 сот. | 1 500 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Макеиха д. | 4 сот. | 1 650 000 | 412 500 | снят (цена объявления) 24.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Ветеран-2 СНТ | 20 сот. | 2 800 000 | 140 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Макеиха д. | 20 сот. | 3 000 000 | 150 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Дружба-2 СНТ | 12 сот. | 2 500 000 | 208 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Садко СНТ | 6 сот. | 1 700 000 | 283 333 | снят (цена объявления) 03.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Белобородово СНТ | 6 сот. | 900 000 | 150 000 | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Белобородово д. | 9,3 сот. | 3 900 000 | 419 355 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 50 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 000 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 50 000 / 75 000 / 100 000 |
| цена объекта | 100 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 85 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | — |
| продажа: консервативная | — |
| продажа: целевая | — |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | — |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | — |
| маржа (от пессимистичной продажи) | — |
| ROI (от пессимистичной продажи) | — |
| пояснение расчета | аналогов мало — прибыль не считаем; в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
| экономика не посчитана | аналогов мало — прибыль не считаем |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 2 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 15.1 км | 60 м² | 2 сот. | 6 000 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 5.1 км | Гомнино д. | 60 м² | 4,5 сот. | 3 000 000 | 50 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.05.2026 | 180 000 | история площадки |
| 10.05.2026 | 100 000 (−80 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 100 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продам только дом на разбор. Из бруса. Самовывоз! Срочно!