Можайское ш., 45 км от МКАД
Салют СНТ, Одинцовский гор. округ
Дача 64 м², участок 6,2 сот., сэндвич-панели.
Цена 2 млн ₽, снижали с 2,5 млн; первая цена 2,5 млн ₽ от 21.06.2025.
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Земля ≈256 тыс. ₽/сот. × 6,2 сот. = 1,58 млн → дом ≈415 тыс. ₽, 6 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км, 35 тыс.–91 тыс. ₽/м², медиана 51 тыс.
Ремонт ≈1,18 млн, покупка после торга ≈1,7 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,72 млн / целевая ≈2,44 млн / пессимист. ≈2,17 млн → от пессимистичной прибыль −706 тыс. ₽, маржа −32 %, ROI −25 %.
Коммуникации: свет — есть; в описании: баня, колодец.
До ст. Чапаевка ≈1,3 км по прямой; до МКАД 45 км, на машине ≈55 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25362
Рейтинг 43/100 · уверенность 62 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 7 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 79 % | 14.4 |
| торг | 5 | 100 % | 6.1 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 20 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 96 % | 14 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 255 682 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 585 000 ₽ (6,2 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 415 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 6 484 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.4 км | Чапаевец СНТ | 6 сот. | 1 800 000 | 300 000 | снят (цена объявления) 13.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Уголок СНТ | 9,4 сот. | 4 700 000 | 500 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Чапаевка д. | 9,2 сот. | 750 000 | 81 522 | снят (цена объявления) 16.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Иванов Угол СНТ | 10,2 сот. | 1 000 000 | 98 039 | снят (цена объявления) 19.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Иванов Угол СНТ | 6,5 сот. | 5 500 000 | 846 154 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чапаевка д. | 15,4 сот. | 5 750 000 | 373 377 | снят (цена объявления) 11.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чапаевка д. | 22 сот. | 5 500 000 | 250 000 | снят (цена объявления) 16.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чапаевка д. | 22 сот. | 6 000 000 | 272 727 | снят (цена объявления) 26.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чапаевка д. | 13 сот. | 4 899 000 | 376 846 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Чапаевка д. | 7 сот. | 2 300 000 | 328 571 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 64 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 180 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 35 333 / 51 304 / 90 909 |
| цена объекта | 2 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 700 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 717 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 581 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 445 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 174 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -706 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −32 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −25 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 8 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Ёлочка СНТ | 53,6 м² | 5,6 сот. | 10 500 000 | 195 896 выброс, не в счёт | в продаже 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Крутицы СНТ | 49,5 м² | 6,5 сот. | 4 500 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 29.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Ветераны СНТ | 60 м² | 8 сот. | 3 900 000 | 65 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.1 км | Трасна СНТ | 52 м² | 6 сот. | 2 500 000 | 48 077 | снято (цена объявления) 28.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Тучково пгт | 75 м² | 6 сот. | 2 650 000 | 35 333 | снято (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.9 км | Людмила СНТ | 80,4 м² | 8,7 сот. | 4 500 000 | 55 970 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Имени Мичурина СНТ | 79 м² | 7,8 сот. | 2 900 000 | 36 709 | в продаже 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Акулово-2 СНТ | 46 м² | 4,2 сот. | 2 360 000 | 51 304 | снято (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 21.06.2025 | 2 500 000 | история площадки |
| 13.03.2026 | 2 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.04.2026 | 2 100 000 (−100 000) | история площадки |
| 24.04.2026 | 2 000 000 (−100 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 000 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продаётся участок 6,2 сот. На участке расположен каркасный дом 6*6 с мансардным этажом (дом требует ремонта), кирпичная баня, хоз постройка, автомобильная крытая стоянка. Яблоневый сад. Колодец на участке. Подведено электричество. Ближайшая станция Чапаевка Белорусского направления. До станции 15 мин пешком. Продажа от собственника. Обмен не рассматриваю.