Можайское ш., 38 км от МКАД
Березка-3 СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 44 м², участок 5,5 сот., 1967 год.
Цена 2,35 млн ₽; цена не менялась с 11.02.2026.
Рейтинг 65/100 · уверенность 57 %
Земля ≈355 тыс. ₽/сот. × 5,5 сот. = 1,96 млн → дом ≈395 тыс. ₽, 9 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 67 тыс.–150 тыс. ₽/м², медиана 96 тыс.
Ремонт ≈880 тыс., покупка после торга ≈2 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈4,64 млн / целевая ≈4,17 млн / пессимист. ≈3,71 млн → от пессимистичной прибыль ≈832 тыс. ₽, маржа 22 %, ROI 29 %.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Сушкинская ≈1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈50 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25360
Рейтинг 65/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 5 из 8 (нет: материал, коммуникации, фото); аналогов 9 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 63 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 58 % | 26.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 17.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.5 |
| участок | 5 | 14 % | 0.9 |
| ₽/м² дома | 12 | 89 % | 13.8 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 355 494 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 1 955 000 ₽ (5,5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 395 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 977 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Березка-3 СНТ | 6 сот. | 2 600 000 | 433 333 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Глобус СНТ | 7,5 сот. | 3 000 000 | 400 000 | снят (цена объявления) 25.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Часцы пос. | 40 сот. | 53 000 000 | 1 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Часцы пос. | 24 сот. | 7 800 000 | 325 000 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Таис СНТ | 9,1 сот. | 3 100 000 | 340 659 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Часцы пос. | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.4 км | Ява СНТ | 46 сот. | 5 600 000 | 121 739 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Часцы пос. | 14 сот. | 12 000 000 | 857 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Часцы пос. | 11,5 сот. | 5 590 000 | 486 087 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Часцы пос. | 40 сот. | 53 000 000 | 1 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 44 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 880 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 66 667 / 96 000 / 150 000 |
| цена объекта | 2 350 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 997 500 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 4 638 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 406 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 174 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 710 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 832 500 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 22 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 29 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.1 км | Весна-9 СПК | 45 м² | 7 сот. | 5 400 000 | 120 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Станция Петелино пос. | 43,7 м² | 7,4 сот. | 3 800 000 | 86 957 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Роща СНТ | 43,7 м² | 7,4 сот. | 3 800 000 | 86 957 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.5 км | Гранат СНТ | 46 м² | 6 сот. | 6 900 000 | 150 000 | снято (цена объявления) 24.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | 45 м² | 6 сот. | 9 600 000 | 213 333 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 6.7 км | Шараповка д. | 45 м² | 5 сот. | 2 999 999 | 66 667 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Березка-3 СНТ | 50 м² | 5,4 сот. | 3 489 000 | 69 780 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.9 км | Татарки д. | 48 м² | 7 сот. | 5 500 000 | 114 583 | снято (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Часцы пос. | 50 м² | 6 сот. | 4 800 000 | 96 000 | в продаже 09.11.2026 | сохраненная копия |
| 9 км | Введенское с. | 45 м² | 3,3 сот. | 4 990 000 | 110 889 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 11.02.2026 | 2 350 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 350 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Участок 5,5 сотки, дом 44,1 кв метров. Участок отмежеван, надо поднимать грунтом, соседи со всех сторон подняли участки, этот участок остался в низине, поэтому стоит вода. Дом или под ремонт или под снос, на ваше усмотрение. Можно реконструкцию провести, дом оформлен как жилой. Хорошее место, рядом пруд и лес , в котором самые грибные места, хорошие соседи . От электрички 15 минут Белорусского направления ст. Сушкинская , недалеко Можайское шоссе. Много магазинов рядом, поселок. ИПОТЕКУ под наш дом не дают, только живые деньги. Прописаться можно. Небольшой торг уместен.