Новорязанское ш., 92 км от МКАД
Потаповское СНТ, Воскресенск гор. округ
Дом 85 м², участок 6,8 сот., кирпич.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 08.07.2026.
Рейтинг 49/100 · уверенность 61 %
Земля ≈84 тыс. ₽/сот. × 6,8 сот. = 574 тыс. → дом ≈2,93 млн ₽, 34 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: приличные 5 в 10 км, 80 тыс.–106 тыс. ₽/м², медиана 97 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,23 млн / целевая ≈7,4 млн / пессимист. ≈6,58 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,01 млн ₽, маржа 31 %, ROI 44 %.
⚠ Сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: колодец; отопление — печь.
До ст. Берендино ≈2,6 км по прямой; до МКАД 92 км, на машине ≈1 ч 29 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2536
Рейтинг 49/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 16 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 88 % | 37.4 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 11 % | 2.1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 95 % | 5.8 |
| участок | 5 | 25 % | 1.6 |
| ₽/м² дома | 12 | 16 % | 2.3 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 84 375 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 574 000 ₽ (6,8 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 926 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 34 424 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Потаповское СНТ | 8 сот. | 1 350 000 | 168 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.4 км | Потаповское СНТ | 6 сот. | 800 000 | 133 333 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Потаповское СНТ | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.6 км | Потаповское д. | 12 сот. | 1 000 000 | 83 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Потаповское д. | 6 сот. | 1 200 000 | 200 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Потаповское д. | 20 сот. | 1 300 000 | 65 000 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Потаповское д. | 25 сот. | 1 600 000 | 64 000 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Спецстроевец СНТ | 5,8 сот. | 1 300 000 | 224 138 | снят (цена объявления) 11.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Потаповское д. | 6 сот. | 2 000 000 | 333 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Строитель-3 СНТ | 8 сот. | 700 000 | 87 500 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь |
| цена выхода: источник | приличные 5 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 80 220 / 97 059 / 106 000 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 226 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 815 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 403 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 581 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 006 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 31 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 44 % |
| пояснение расчета | сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 5 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.7 км | Строитель-3 СНТ да: «сан узел» + «мебелированный» | 91 м² | 6,6 сот. | 7 300 000 | 80 220 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Ашитково с. да: «санузел» + «под ключ» | 85 м² | 7 сот. | 8 250 000 | 97 059 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | Бессоново д. да: «ванная» + «мебель» | 81 м² | 7 сот. | 7 000 000 | 86 420 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.3 км | да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 7 сот. | 8 480 000 | 106 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.8 км | да: «санузел» + «под ключ» | 80 м² | 7 сот. | 8 480 000 | 106 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 08.07.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Номер лота: нп-0024237. Уютный кирпичный двухэтажный жилой дом 48 м2 в живописном сосновом лесу в окружении озёр. Идеальное место для отдыха, рыбалки и "тихой охоты" (грибы, ягоды). На участке еще один двухэтажный дом из бруса 85 м2 и гараж. Все строения зарегистрированы и оформлены. Межевание произведено. Ухоженный участок с садовыми и декоративными посадками. Вода из колодца. Отопление печное. Электричество 380 кВт. Удобный подъезд в любое время года. Хорошие соседи, живут постоянно. Один взрослый собственник. Документы готовы. Звоните и приезжайте!