Можайское ш., 33 км от МКАД
Грань СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 70 м², участок 6 сот., брус, 1995 год.
Цена 3,5 млн ₽; цена не менялась с 07.05.2026.
Рейтинг 81/100 · уверенность 63 %
Земля ≈539 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 3,24 млн → дом ≈263 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: приличные 4 в 10 км, 90 тыс.–143 тыс. ₽/м², медиана 114 тыс.
Ремонт ≈1,4 млн, покупка после торга ≈2,98 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈8,27 млн / целевая ≈7,44 млн / пессимист. ≈6,62 млн → от пессимистичной прибыль ≈2,24 млн ₽, маржа 34 %, ROI 51 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: нет септика (туалет вне дома); в описании: колодец.
До ст. Сушкинская ≈3,4 км по прямой; до МКАД 33 км, на машине ≈56 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25359
Рейтинг 81/100 · уверенность 63 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 4 (разброс ₽/м² 25 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 100 % | 42.7 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 96 % | 17.5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 89 % | 5.4 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 539 496 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 237 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 263 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 3 757 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Грань СНТ | 4 сот. | 4 000 000 | 1 000 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Маяк ДНТ | 11,6 сот. | 4 300 000 | 370 690 | снят (цена объявления) 05.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Маяк ТСН | 9,6 сот. | 4 950 000 | 515 625 | снят (цена объявления) 18.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Голицыно СТ | 6 сот. | 5 600 000 | 933 333 | снят (цена объявления) 30.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Часцы пос. | 40 сот. | 53 000 000 | 1 325 000 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Вяземы СНТ | 6 сот. | 3 750 000 | 625 000 | снят (цена объявления) 25.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Олимпиец СНТ | 9 сот. | 5 500 000 | 611 111 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Лесное Захаровское СНТ | 11 сот. | 12 000 000 | 1 090 909 | снят (цена объявления) 25.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Раменка-2 СНТ | 13 сот. | 4 600 000 | 353 846 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Лесное Захаровское СНТ | 13 сот. | 9 999 000 | 769 154 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 70 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 4 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 89 865 / 113 508 / 142 857 |
| цена объекта | 3 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 975 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 8 271 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 7 857 000 ₽ |
| продажа: целевая | 7 444 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 6 617 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 2 242 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 34 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 51 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 4 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 6.3 км | Скоротово КП да: «санузла» + «отделка» | 70 м² | 6 сот. | 10 000 000 | 142 857 | в продаже 24.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2 км | Репка СТ да: «ванная» + «мебелью» | 74 м² | 6,5 сот. | 6 650 000 | 89 865 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.6 км | Березка-3 СНТ да: «ванная» + «мебель» | 71 м² | 5,4 сот. | 8 990 000 | 126 620 | снято (цена объявления) 15.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.6 км | Островня СНТ да: «санузел» + «отделке» | 75,7 м² | 6 сот. | 7 600 000 | 100 396 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 07.05.2026 | 3 500 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 500 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Арт. 133036977 Продам готовую дачу в районе города Голицыно по адресу: Московская обл., Одинцовский район, СНТ "Грань". В лесу!!! Дом деревянный, брус 100*100, два этажа, площадью 40 м2. 1-этаж терраса, гостиная и кухня, 2 этаж спальня. Участок 6 соток. Правильной формы. Обустроен. Металлический забор по всему периметру участка. Кадастровый номер участка 50:20:0060227:85 Кадастровый номер дома 50:20:0060227:104 Категория земли: земли сельхозназначения, разрешенное использование: для садоводства. Электричество 3 кВт (можно увеличить до 15 кВт), вода-колодец, туалет на улице. На въезде в поселок шлагбаум. Добраться до дома 10 мин транспортом от станции ж/д Голицыно Белорусского направления. Автобус ходит. От МКАД 30 км по Можайскому или Минское шоссе. Один собственник. Более 5 лет в собственности. ДКП. Смотрите фото. Звоните. Сергей.