Можайское ш., 87 км от МКАД
Родник СНТСН, Рузский гор. округ
Дом 20 м², участок 6 сот., 2008 год.
Цена 1,2 млн ₽, снижали с 1,4 млн; первая цена 1,4 млн ₽ от 25.03.2026.
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Земля ≈90 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 541 тыс. → дом ≈659 тыс. ₽, 33 тыс. ₽/м² дома (участков 6 из 10 в 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км, 58 тыс.–120 тыс. ₽/м², медиана 84 тыс.
Ремонт ≈400 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈1,83 млн / целевая ≈1,65 млн / пессимист. ≈1,46 млн → от пессимистичной прибыль ≈43 тыс. ₽, маржа 3 %, ROI 3 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: колодец.
До ст. Шаликово ≈9,3 км по прямой; до МКАД 87 км, на машине ≈1 ч 35 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25355
Рейтинг 18/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: материал); аналогов 4 (разброс ₽/м² 51 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 6 % | 3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 19 % | 4 |
| торг | 5 | 95 % | 6.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 44 % | 3.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.3 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 90 134 ₽ (нижний квартиль 6 участков · участков 6 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 541 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 659 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 32 950 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.2 км | Товарково д. | 8 сот. | 1 222 000 | 152 750 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Лесная Застава СНТ | 21 сот. | 1 800 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.6 км | Лесная Застава СНТ | 10,6 сот. | 950 000 | 89 623 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Первомайское-5 СНТ | 6 сот. | 550 000 | 91 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.5 км | Тимофеево д. | 10 сот. | 2 700 000 | 270 000 | снят (цена объявления) 22.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Восход СНТ | 12 сот. | 2 300 000 | 191 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 20 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 400 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 58 333 / 83 684 / 120 000 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 1 829 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 738 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 646 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 463 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 43 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 3 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 4 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 12.3 км | Сытьково д. | 20 м² | 8 сот. | 1 500 000 | 75 000 | снято (цена объявления) 04.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7 км | Березка СНТ | 24,9 м² | 6 сот. | 2 300 000 | 92 369 | снято (цена объявления) 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 14.3 км | Лесная Поляна Минфина России СНТ | 24 м² | 6 сот. | 1 400 000 | 58 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 17.3 км | Ёлочка СНТ | 25 м² | 6 сот. | 2 999 999 | 120 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.03.2026 | 1 400 000 | история площадки |
| 02.05.2026 | 1 200 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Предлагается к продаже дачный домик 20м2 на участке 6 соток в СНТ Родник, вблизи д. Кузянино, Рузский район. Две комнаты, колодец, душ, кухня на участке, биотуалет.