Можайское ш., 81 км от МКАД
Сосновка СНТ, Можайский гор. округ
Дом 85 м², участок 6 сот., дерево, 1994 год.
Цена 1,8 млн ₽; цена не менялась с 05.05.2026.
🔴 Цена в разы ниже рынка, проверь объявление (примерно в 3 раза).
Рейтинг 51/100 · уверенность 57 %
Земля ≈186 тыс. ₽/сот. × 6 сот. = 1,11 млн → дом ≈685 тыс. ₽, 8 тыс. ₽/м² дома (участков 6 из 10 в 6 км).
Выход: приличные 3 в 10 км, 50 тыс.–68 тыс. ₽/м², медиана 65 тыс.
Ремонт ≈1,7 млн, покупка после торга ≈1,53 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,26 млн / целевая ≈4,74 млн / пессимист. ≈4,21 млн → от пессимистичной прибыль ≈979 тыс. ₽, маржа 23 %, ROI 30 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Шаликово ≈1,7 км по прямой; до МКАД 81 км, на машине ≈1 ч 28 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25351
Рейтинг 51/100 · уверенность 57 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 38 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 61 % | 25.9 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 27 % | 5 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 18 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 91 % | 13.4 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 185 769 ₽ (нижний квартиль 6 участков · участков 6 из 10 в 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 115 000 ₽ (6 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 685 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 8 059 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2.4 км | Шаликово пос. | 12 сот. | 3 999 999 | 333 333 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.4 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Мечта СНТ | 6,5 сот. | 1 450 000 | 223 077 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Радужный ДНП | 15,2 сот. | 1 200 000 | 78 947 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.2 км | Дворики СНТ | 8,5 сот. | 3 739 150 | 439 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.6 км | Петрищево д. | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 85 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 700 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | приличные 3 в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 49 565 / 64 838 / 68 415 |
| цена объекта | 1 800 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 530 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 261 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 4 998 000 ₽ |
| продажа: целевая | 4 735 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 209 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 979 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 23 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 30 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов · сходство аналогов не подтверждено: материал; оценка грубая |
Аналоги
приличные 3 в 10 км. приличные готовые дома (санузел в доме + отделка/ремонт/мебель по описанию), площадь дома и участка ±10 %, сначала 5 км, мало — 10 км. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.8 км | Темп СНТ да: «санузел» + «мебель» | 80,2 м² | 6 сот. | 5 200 000 | 64 838 | снято (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.3 км | Дорохово пос. да: «ванной» + «ламинат» | 87,7 м² | 5,4 сот. | 6 000 000 | 68 415 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10 км | Мебельщик СНТ да: «санузел» + «мебельщик» | 80,5 м² | 6 сот. | 3 990 000 | 49 565 | снято (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 05.05.2026 | 1 800 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 1 800 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Продается 2х-этажный деревянный дом на участке 6 соток. В престижном, экологически чистом западном направлении. Также можно приобрести еще 2 участка по 6 соток итого 18 соток. 12 соток с домом отдам за 3000000. 18 соток с домом отдам за 4100000. Все 3 участка х 6 соток - все участки правильной прямоугольной формы в благоустроенном и охраняемом товариществе. В основе дома - сруб 6 х 6 м. В доме есть печка. Имеется пристройка-кухня с отдельным входом. В пристройке - система водоснабжения с накопительным водонагревателем. Вода поступает из колодца на участке. В пристройке также есть душ и кабина для биотуалета. Всё в рабочем состоянии . На территории участка имеется декоративный пруд. Размер годовых взносов в СНТ составляет 16000 за участок. Расход электричества на участке с домом - 6 кВт. Территория СНТ огорожена и охраняется (ворота на дистанционном управлении). На территории имеется детская площадка и футбольное поле. СНТ электрифицировано. Рядом - лесной массив. Местоположение: Московская область, Можайский р-н, деревня Шаликово, СНТ "Сосновка". От станции Шаликово - 20 минут пешком. У станции расположены магазины Пятёрочка и Дикси, а также строительные рынки. Рядом - город Можайск с развитой инфраструктурой. В окрестности - верховье Москвы-реки и Можайское водохранилище, а также сафари-парк, где с рук можно кормить оленей и других животных. Документы в порядке, в собственности более 30 лет. Продажа от собственника. Агентам просьба не беспокоить.