Можайское ш., 56 км от МКАД
Художник-график-2 СНТ, Рузский гор. округ
Дача 90 м², участок 7,1 сот.
Цена 3 млн ₽, снижали с 3,5 млн; первая цена 3,5 млн ₽ от 09.04.2026.
Рейтинг 43/100 · уверенность 61 %
Земля ≈371 тыс. ₽/сот. × 7,1 сот. = 2,63 млн → дом ≈366 тыс. ₽, 4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 31 тыс.–54 тыс. ₽/м², медиана 39 тыс.
Ремонт ≈1,6 млн, покупка после торга ≈2,55 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,33 млн / целевая ≈3 млн / пессимист. ≈2,67 млн → от пессимистичной прибыль −1,49 млн ₽, маржа −56 %, ROI −36 %.
Коммуникации: летний водопровод; свет — есть; в описании: баня.
До ст. Театральная ≈1,2 км по прямой; до МКАД 56 км, на машине ≈1 ч 13 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25348
Рейтинг 43/100 · уверенность 61 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: материал, год); аналогов 8 (разброс ₽/м² 33 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 63 % | 11.5 |
| торг | 5 | 95 % | 5.8 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 28 % | 1.7 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 371 022 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 2 634 000 ₽ (7,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 366 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 4 067 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Художник-график-2 СНТ | 15 сот. | 2 100 000 | 140 000 | снят (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.2 км | Тучково пгт | 12 сот. | 4 300 000 | 358 333 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тучково пгт | 15 сот. | 6 900 000 | 460 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | Тучково пгт | 35 сот. | 12 200 000 | 348 571 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.5 км | Тучково пгт | 11 сот. | 4 500 000 | 409 091 | в продаже 27.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тучково пгт | 7,4 сот. | 3 500 000 | 472 973 | снят (цена объявления) 25.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Тучково пгт | 12 сот. | 5 300 000 | 441 667 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тучково пгт | 15 сот. | 14 000 000 | 933 333 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Тучково пгт | 9,6 сот. | 11 000 000 | 1 145 833 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Тучково пгт | 13,5 сот. | 13 700 000 | 1 014 815 | снят (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 90 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | баня, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 30 778 / 38 610 / 54 444 |
| цена объекта | 3 000 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 550 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 331 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 164 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 998 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 665 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 485 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −56 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −36 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 3.5 км | Труд-2 СНТ | 90 м² | 6 сот. | 2 850 000 | 31 667 | снято (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Имени Мичурина СНТ | 90 м² | 8,2 сот. | 2 770 000 | 30 778 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.7 км | Труфановка д. | 89,1 м² | 8 сот. | 3 600 000 | 40 404 | снято (цена объявления) 15.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Московский Садовод СНТ | 90 м² | 9,3 сот. | 900 000 | 10 000 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 11.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.1 км | Мичуринец-69 СНТ | 88 м² | 8 сот. | 4 300 000 | 48 864 | снято (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.9 км | Пенсионер СТ | 95 м² | 8,7 сот. | 2 950 000 | 31 053 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Заря СНТ | 90 м² | 8 сот. | 4 900 000 | 54 444 | снято (цена объявления) 20.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.6 км | Малинка СНТ | 85 м² | 6 сот. | 3 800 000 | 44 706 | снято (цена объявления) 22.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3 км | Ромашка СНТ | 84,2 м² | 8,2 сот. | 3 100 000 | 36 817 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.3 км | Сосновый Бор СНТ | 85,5 м² | 6 сот. | 8 500 000 | 99 415 выброс, не в счёт | снято (цена объявления) 31.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 09.04.2026 | 3 500 000 | история площадки |
| 24.04.2026 | 3 200 000 (−300 000) | история площадки |
| 10.05.2026 | 3 000 000 (−200 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 000 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
За объект внесен задаток! Снт "Художник-График-2. Дачный поселок творческой интеллигенции. На участке 7.1 сотка располагается: - двухэтажный дом 90 кв. М. На первом этаже летняя веранда(гостиная), кухня, две комнаты(спальни), На втором этаже большая комната+кладовая. - хозблок+баня 44 кв. М. На участке яблони, смородина, крыжовник. Электричество, летний водопровод. Въезд на территорию Снт через автоматические ворота. До ЖД станции "Тучково" 25 мин. Пешком или 5 мин. На маршрутке. Сетевые магазины в пешей доступности. Видео по запросу. Звоните!