Можайское ш., 100 км от МКАД
Холдеево д., Можайский гор. округ
Дом 37 м², участок 15 сот., дерево, 2022 год.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 26.02.2026.
Рейтинг 13/100 · уверенность 65 %
Земля ≈87 тыс. ₽/сот. × 15 сот. = 1,3 млн → дом ≈2,1 млн ₽, 57 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км, 57 тыс.–85 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈640 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,95 млн / целевая ≈2,65 млн / пессимист. ≈2,36 млн → от пессимистичной прибыль −1,17 млн ₽, маржа −50 %, ROI −33 %.
Коммуникации: колодец; в описании: септик (по описанию).
До ст. Платовская ≈7,9 км по прямой; до МКАД 100 км, на машине ≈1 ч 41 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25345
Рейтинг 13/100 · уверенность 65 %
Уверенность: поля 8 из 8; аналогов 8 (разброс ₽/м² 21 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 0 % | 0 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 55 % | 3.9 |
| участок | 5 | 100 % | 7.1 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 86 691 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 1 300 000 ₽ (15 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 2 100 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 56 757 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Холдеево д. | 10 сот. | 1 600 000 | 160 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Первомайское-1 СНТ | 6,3 сот. | 11 300 000 | 1 793 651 | снят (цена объявления) 12.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.1 км | Две Реки ДНП | 6 сот. | 300 000 | 50 000 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.1 км | Макарово д. | 12 сот. | 1 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.8 км | Игумново д. | 30 сот. | 4 500 000 | 150 000 | снят (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4 км | Отдых АДНП | 8 сот. | 500 000 | 62 500 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Бурцево д. | 12 сот. | 1 090 000 | 90 833 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Лесная Застава СНТ | 21 сот. | 1 800 000 | 85 714 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | Лесная Застава СНТ | 10,6 сот. | 950 000 | 89 623 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Воронцово СНТ | 8 сот. | 3 200 000 | 400 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 37 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 640 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 57 078 / 71 489 / 85 000 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 950 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 802 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 655 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 360 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 170 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −50 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −33 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 10 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Холдеево д. | 37 м² | 10 сот. | 2 600 000 | 70 270 | снято (цена объявления) 20.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.8 км | Сергово д. | 36 м² | 8,5 сот. | 2 999 000 | 83 306 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Спутник ДНП | 40 м² | 12 сот. | 3 400 000 | 85 000 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Ямская д. | 38 м² | 8 сот. | 2 500 000 | 65 789 | снято (цена объявления) 20.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.4 км | 4-го отделения совхоза Павлищево пос. | 43,8 м² | 15 сот. | 2 500 000 | 57 078 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 18.7 км | Нестерово д. | 36,4 м² | 8,6 сот. | 4 500 000 | 123 626 выброс, не в счёт | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.7 км | Новинки д. | 44,7 м² | 12 сот. | 3 300 000 | 73 826 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 19.4 км | Надежда СНТ | 40 м² | 10 сот. | 2 600 000 | 65 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.4 км | Березки СНТ | 46,3 м² | 11,3 сот. | 5 799 000 | 125 248 выброс, не в счёт | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Борисьево СНТ | 48 м² | 8,6 сот. | 3 490 000 | 72 708 | снято (цена объявления) 07.09.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 26.02.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
ЭКСКЛЮЗИВНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ для ценителей природы!!!! Продаётся уникальный земельный участок с жилым домом в д. Холдеево Можайского г.о. Московской области. Участок без соседей, это такая редкость, когда ни с одной из сторон вашего участка не граничит ни один сосед! С двух сторон участка открывается вид на заливные луга, с одной стороны- прекрасный лес и сосновый бор. Участок расположен вдалеке от трассы, но до участка круглогодичный асфальтированный подъезд с обустроенным съездом. Участок сухой, даже есть собственные сосны, под которыми вы будете с радостью собирать грибы. Обустроено место отдыха с лавочками и столом. Площадь участка-15 соток, земли населенных пунктов, вид использования: ЛПХ. Электричество подключено (15 кВт), возможно увеличение мощности. Имеется собственный колодец с питьевой водой (10 колец) и септик. Жилой дом 37 кв. м, 1 этаж, каркасный, утепление 100 мм(стены, пол и потолок), перекрытия деревянные, окна пвх, кровля металл, дверь ПВХ и металлическая, электропроводка разведена по дому; отопление - электрические конвекторы; вода и канализация заведены в дом, горячая вода от водонагревателя 80 л. Дом построен в 2022 году, фундамент свайно-ростверковый, наружняя отделка сайдинг. В доме произведена отделка, имеется все необходимое для жизни: прихожая, кухня-столовая 15 кв.м., совмещенный санузел, спальня 10 кв.м.. Таким образом, пока ДОМ ВАШЕЙ МЕЧТЫ будет строиться на этом прекрасном участке, вы сможете приезжать и отдыхать с комфортом уже завтра. Деревня Холдеево расположена в 110 км от МКАД по Минскому или Можайскому шоссе, до города Можайск всего 8 км, до Можайского водохранилища 7 км. Непосредственно в д. Холдеево протекают две реки: Искона и Москва сливаются в одну, очень красивое место. Через реку навесной мост в д. Б.Тесово, где расположена Димитриевская церковь. Через дорогу от д. Холдеево в д. Долгинино имеется огромный живописный пруд. В деревне имеется спортивная площадка с футбольным полем, работает магазин. До автобусной остановки 500 м., транспорт в г. Можайск и г. Руза курсирует регулярно. В д. Тетерино (5 км. от деревни Холдеево) расположено множество сетевых магазинов и торговых точек с домашней едой, заправка, шиномонтаж, строительный рынок Гросс. Холдеево - это просто восхитительное место для отдыха, проживания, единения с природой! Ждем вас на просмотр!!!