Можайское ш., 9 км от МКАД
Юдино с., Одинцовский гор. округ
Дом 47 м², участок 7 сот., сэндвич-панели.
Цена 3,4 млн ₽; цена не менялась с 30.05.2026.
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Земля рядом ≈1,01 млн ₽/сот. (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 67 тыс.–72 тыс. ₽/м², медиана 71 тыс.
Ремонт ≈840 тыс., покупка после торга ≈2,89 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,35 млн / целевая ≈3,02 млн / пессимист. ≈2,68 млн → от пессимистичной прибыль −1,05 млн ₽, маржа −39 %, ROI −28 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: септик; в описании: колодец.
До ст. Перхушково ≈0,4 км по прямой; до МКАД 9 км, на машине ≈19 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25344
Рейтинг 32/100 · уверенность 54 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 9 %); данные есть по 57 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 100 % | 21.4 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 7.1 |
| участок | 5 | 27 % | 1.9 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.8 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 1 013 613 ₽ (нижний квартиль 10 участков · земля рядом дороже объекта в 2,1 раза — участки не того класса или ошибка в сотках, цену дома не считаем) |
| стоимость земли объекта | 7 095 000 ₽ (7 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | — |
| ₽/м² дома | — |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0 км | Юдино с. | 8 сот. | 8 160 000 | 1 020 000 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0 км | Юдино с. | 15,5 сот. | 17 500 000 | 1 129 032 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.1 км | Юдино с. | 11,7 сот. | 10 500 000 | 897 436 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юдино с. | 12,1 сот. | 12 331 800 | 1 019 157 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.2 км | Юдино с. | 6,2 сот. | 8 364 000 | 1 349 032 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юдино с. | 9 сот. | 8 380 000 | 931 111 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юдино с. | 8,5 сот. | 8 680 200 | 1 021 200 | снят (цена объявления) 14.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Юдино с. | 8 сот. | 8 250 000 | 1 031 250 | снят (цена объявления) 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.5 км | Дубки с. | 8,7 сот. | 8 884 000 | 1 021 149 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.7 км | Юдино с. | 8,5 сот. | 8 600 000 | 1 011 765 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 47 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 840 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 67 391 / 71 429 / 72 340 |
| цена объекта | 3 400 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 890 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 355 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 187 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 020 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 684 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -1 046 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −39 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −28 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 8.8 км | Мамоново д. | 47 м² | 8 сот. | 3 400 000 | 72 340 | снято (цена объявления) 19.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9 км | Мамоново д. | 46 м² | 7 сот. | 3 100 000 | 67 391 | снято (цена объявления) 07.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 8.5 км | 49 м² | 8 сот. | 3 500 000 | 71 429 | снято (цена объявления) 15.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.05.2026 | 3 400 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 3 400 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Звоните. Продаётся дом площадью 47 м2 на участке 700 м2. Построен в 1997 году из сэндвич-панелей, что обеспечивает хорошую теплоизоляцию. В доме два этажа и требуется ремонт. Отопление электрическое, водоснабжение от колодца, канализация септик. На территории имеется возможность подключения к интернету через Wi-Fi. Участок относится к категории Ижс, что позволяет использовать его под индивидуальное жилищное строительство. Расположен в шаговой доступности от железнодорожной станции Перхушково и школы. Санузел находится на улице. Звоните.