Можайское ш., 76 км от МКАД
Моденовские Поляны СНТ, Рузский гор. округ
Дом 56,8 м², участок 5,9 сот., кирпич.
Цена 2,3 млн ₽; цена не менялась с 30.03.2026.
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Земля ≈168 тыс. ₽/сот. × 5,9 сот. = 993 тыс. → дом ≈1,31 млн ₽, 23 тыс. ₽/м² дома (радиус 6 км).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км, 28 тыс.–78 тыс. ₽/м², медиана 56 тыс.
Ремонт ≈936 тыс., покупка после торга ≈1,96 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,87 млн / целевая ≈2,58 млн / пессимист. ≈2,29 млн → от пессимистичной прибыль −597 тыс. ₽, маржа −26 %, ROI −21 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: летний водопровод; в описании: печь.
До ст. Партизанская ≈2,8 км по прямой; до МКАД 76 км, на машине ≈1 ч 19 мин без пробок.
Площадки: Домклик · объявление · страница объекта №25343
Рейтинг 22/100 · уверенность 56 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 3 (разброс ₽/м² 75 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 0 % | 0 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 34 % | 6.3 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 94 % | 5.7 |
| участок | 5 | 17 % | 1.1 |
| ₽/м² дома | 12 | 49 % | 7.1 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 25 % | 1.5 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 168 334 ₽ (нижний квартиль 10 участков · радиус 6 км) |
| стоимость земли объекта | 993 000 ₽ (5,9 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 307 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 23 011 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.6 км | Транспортник СНТ | 6 сот. | 1 400 000 | 233 333 | снят (цена объявления) 05.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 2.2 км | Мечта СНТ | 6,5 сот. | 1 450 000 | 223 077 | снят (цена объявления) 24.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 3.2 км | Дворики СНТ | 8,5 сот. | 3 739 150 | 439 900 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Алексино д. | 15 сот. | 1 300 000 | 86 667 | снят (цена объявления) 23.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.3 км | Алексино д. | 13,4 сот. | 2 150 000 | 160 448 | снят (цена объявления) 06.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.4 км | Шаликово пос. | 12 сот. | 3 999 999 | 333 333 | снят (цена объявления) 26.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.5 км | Петрищево д. | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5 км | Гомнино д. | 30 сот. | 5 000 000 | 166 667 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.3 км | Алмаз СНТ | 8,6 сот. | 1 550 000 | 180 233 | снят (цена объявления) 13.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.7 км | Шелковка д. | 11 сот. | 2 200 000 | 200 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 56,8 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 936 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | печь, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 56 000 / 77 778 |
| цена объекта | 2 300 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 955 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 868 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 2 725 000 ₽ |
| продажа: целевая | 2 581 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 2 294 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | -597 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | −26 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | −21 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.4 км | Пестриково-2 СНТ | 54 м² | 6 сот. | 1 500 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 13.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.4 км | Союз СНТ | 50 м² | 6 сот. | 2 800 000 | 56 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.1 км | Лесная Поляна Минфина России СНТ | 45 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 77 778 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 30.03.2026 | 2 300 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Домклик | 2 300 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Уютный дом с кирпичной печью рядом с озером. Дом обшит сайдингом. Дополнительно на участке расположен летний домик. Центральное летнее водоснабжение. Охрана, видеонаблюдение. Заезд в СНТ с Можайского шоссе, тихая двухполосная лесная дорога не перегруженная транспортом, от г. Можайск, ж/ст Дорохово курсируют маршрутные автобусы