Можайское ш., 38 км от МКАД
Виктория СНТ, Одинцовский гор. округ
Дом 91,6 м², участок 6,1 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,5 млн ₽, снижали с 2,95 млн; первая цена 2,95 млн ₽ от 25.04.2025.
Рейтинг 47/100 · уверенность 55 %
Земля ≈120 тыс. ₽/сот. × 6,1 сот. = 730 тыс. → дом ≈1,77 млн ₽, 19 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км, 28 тыс.–92 тыс. ₽/м², медиана 58 тыс.
Ремонт ≈1,83 млн, покупка после торга ≈2,12 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈5,83 млн / целевая ≈5,25 млн / пессимист. ≈4,67 млн → от пессимистичной прибыль ≈709 тыс. ₽, маржа 15 %, ROI 18 %.
Коммуникации: в описании: колодец.
До ст. Кубинка II ≈1 км по прямой; до МКАД 38 км, на машине ≈1 ч 00 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25340
Рейтинг 47/100 · уверенность 55 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 6 (разброс ₽/м² 70 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 36 % | 15.3 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 89 % | 16.2 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 19 % | 1.2 |
| ₽/м² дома | 12 | 59 % | 8.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 0 % | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 119 688 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 730 000 ₽ (6,1 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 1 770 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 19 323 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.1 км | Виктория СНТ | 6,6 сот. | 3 900 000 | 590 909 | снят (цена объявления) 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Угрюмово д. | 8 сот. | 980 000 | 122 500 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Угрюмово д. | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Виктория СНТ | 10 сот. | 4 500 000 | 450 000 | снят (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Кактус СТ | 6,6 сот. | 1 590 000 | 240 909 | в продаже 08.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.3 км | 10 сот. | 1 990 000 | 199 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 1.4 км | Угрюмово д. | 8 сот. | 950 000 | 118 750 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Водолей СНТ | 8 сот. | 800 000 | 100 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.6 км | Угрюмово д. | 11 сот. | 2 800 000 | 254 545 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.7 км | Водолей СНТ | 9 сот. | 1 500 000 | 166 667 | снят (цена объявления) 01.09.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 91,6 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 1 832 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 27 778 / 57 888 / 92 105 |
| цена объекта | 2 500 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 125 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 5 832 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 5 540 000 ₽ |
| продажа: целевая | 5 249 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 4 666 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 709 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 15 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 18 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 6 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 4.4 км | Роща СНТ | 97,4 м² | 6 сот. | 4 300 000 | 44 148 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 4.2 км | 107,5 м² | 6,5 сот. | 7 700 000 | 71 628 | в продаже 04.11.2026 | объявление сохраненная копия | |
| 2.5 км | Пронское д. | 114 м² | 8,1 сот. | 10 500 000 | 92 105 | снято (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.8 км | Полянка ТЛПХ | 81 м² | 5,7 сот. | 7 300 000 | 90 123 | снято (цена объявления) 19.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 6.7 км | Салют СНТ | 72 м² | 6,2 сот. | 2 000 000 | 27 778 | снято (цена объявления) 29.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 9.9 км | Мечта СНТ | 70 м² | 6 сот. | 3 000 000 | 42 857 | снято (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 25.04.2025 | 2 950 000 | история площадки |
| 12.05.2025 | 2 750 000 (−200 000) | история площадки |
| 21.05.2025 | 2 500 000 (−250 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 500 000 | снято | 08.11.26 – 09.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Срочно продается жилая дача для летнего использования с мебелью, готовая к проживанию. СН Т находится в окружении леса, участок крайний свой выход в лес грибы ягоды. Участок освоен есть яблоня, слива, вишня, груша, крыжовник смородина, грядки. Свой колодец. Свет 15 кв. Дом и участок стоят на кадастровом учёте. Посажены лук чеснок кабачки.