Новорязанское ш., 97 км от МКАД
Коломенский № 4 СНТ, Коломенский гор. округ
Дом 25 м², участок 5 сот., кирпич.
Цена 1,2 млн ₽, поднимали с 1,15 млн; первая цена 1,15 млн ₽ от 03.06.2026.
Рейтинг 17/100 · уверенность 46 %
Земля ≈172 тыс. ₽/сот. × 5 сот. = 860 тыс. → дом ≈340 тыс. ₽, 14 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков).
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км, 40 тыс.–111 тыс. ₽/м², медиана 91 тыс.
Ремонт ≈500 тыс., покупка после торга ≈1,02 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈2,04 млн / целевая ≈1,84 млн / пессимист. ≈1,64 млн → от пессимистичной прибыль ≈115 тыс. ₽, маржа 7 %, ROI 8 %.
⚠ В согласованном списке меньше пяти подходящих референсов.
Коммуникации: не указаны.
До ст. Лысцовская ≈3,1 км по прямой; до МКАД 97 км, на машине ≈1 ч 32 мин без пробок.
Площадки: Циан · объявление · страница объекта №2534
Рейтинг 17/100 · уверенность 46 %
Уверенность: поля 6 из 8 (нет: год, коммуникации); аналогов 3 (разброс ₽/м² 116 %); данные есть по 53 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 15 % | 8.2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 4 % | 1 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 92 % | 7 |
| участок | 5 | 9 % | 0.7 |
| ₽/м² дома | 12 | нет данных — не считается | 0 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | нет данных — не считается | 0 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 171 905 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 860 000 ₽ (5 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | 340 000 ₽ |
| ₽/м² дома | 13 600 ₽/м² |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.3 км | Спутник СНТ | 6 сот. | 700 000 | 116 667 | снят (цена объявления) 25.08.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солосцово д. | 7,5 сот. | 2 000 000 | 266 667 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Солосцово д. | 14 сот. | 5 000 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 16.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солосцово д. | 30 сот. | 9 500 000 | 316 667 | в продаже 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 7,5 сот. | 1 300 000 | 173 333 | снят (цена объявления) 29.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 13 сот. | 1 500 000 | 115 385 | снят (цена объявления) 26.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 11 сот. | 2 000 000 | 181 818 | снят (цена объявления) 03.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Лысцево с. | 7 сот. | 1 200 000 | 171 429 | снят (цена объявления) 05.06.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солосцово д. | 10 сот. | 5 500 000 | 550 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1.1 км | Солосцово д. | 10 сот. | 5 000 000 | 500 000 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 25 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 500 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | — |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 40 000 / 90 909 / 110 930 |
| цена объекта | 1 200 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 1 020 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 2 044 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 1 942 000 ₽ |
| продажа: целевая | 1 840 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 1 635 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 115 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 7 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 8 % |
| пояснение расчета | в согласованном списке меньше пяти подходящих референсов |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 3 домов в 10 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.2 км | Коломенский № 4 СНТ | 22 м² | 5,2 сот. | 2 000 000 | 90 909 | снято (цена объявления) 16.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Лысцево с. | 30,1 м² | 5 сот. | 3 339 000 | 110 930 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 7.5 км | 20 м² | 5 сот. | 800 000 | 40 000 | снято (цена объявления) 20.08.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 03.06.2026 | 1 150 000 | история площадки |
| 22.08.2026 | 1 200 000 (+50 000) | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Циан | 1 200 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Пpо ПРОДАЁTСЯ ДАЧА в тихом меcте (Kолoмна) Киpпичный дoм 25 кв.м, печка, глубoкий пoгpeб, чepдак, 5 соток. Локация: г. Kоломнa, кpасивый, тихий рaйoн Доpoги зимoй чиcтят Чтo имeем:Учaстoк 5 сотoк пpавильнoй фоpмы ровный, удобныйДом кирпичный крепкий, суxoй, прocлужит дoлгoПечкa еcть теплo с весны до пoздней осeни (в xолодные ночи и дождливый сентябрь очень комфортно)Погреб бетонный, глубокий идеал для солений, варенья, картошкиЧердак под хранение или летняя спальняСвет заведён в домВода сезонная (летняя) Почему это выгодно:Дороги чистят не застрянете, если приедете в выходные даже зимойПечка спасает в межсезонье, дачный сезон длиннее обычногоКирпич не нужны постоянные ремонты как с деревом Покупка возможна с использованием всех видов расчета. На все интересующие вопросы, отвечу по телефону. С уважением, Светлана Николаевна