Можайское ш., 31 км от МКАД
Станция Сушкинская пос., Одинцовский гор. округ
Дом 40 м², участок 8,3 сот., сэндвич-панели.
Цена 2,9 млн ₽; цена не менялась с 06.06.2026.
Рейтинг 46/100 · уверенность 60 %
Земля ≈371 тыс. ₽/сот. × 8,3 сот. = 3,08 млн → дом −176 тыс. ₽, −4 тыс. ₽/м² дома (нижний квартиль 10 участков) · ⚠ дом почти даром.
Выход: выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км, 70 тыс.–147 тыс. ₽/м², медиана 125 тыс.
Ремонт ≈600 тыс., покупка после торга ≈2,46 млн ₽ (−15 %).
Продажа: оптимист. ≈3,92 млн / целевая ≈3,53 млн / пессимист. ≈3,14 млн → от пессимистичной прибыль ≈74 тыс. ₽, маржа 2 %, ROI 2 %.
Коммуникации: летний водопровод; септик; в описании: колодец.
До ст. Сушкинская ≈0,3 км по прямой; до МКАД 31 км, на машине ≈40 мин без пробок.
Площадки: Авито · объявление · страница объекта №25334
Рейтинг 46/100 · уверенность 60 %
Уверенность: поля 7 из 8 (нет: год); аналогов 5 (разброс ₽/м² 36 %); данные есть по 67 % веса рейтинга; оценка по фото — нет. Критерий без данных в рейтинг не идёт (рейтинг считается по остальным), но снижает уверенность. Веса — лист «Веса» Google-таблицы.
| критерий | вес | балл | очки |
|---|---|---|---|
| ROI | 35 | 5 % | 2 |
| WOW | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| дом | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| сад | 5 | нет данных — не считается | 0 |
| МКАД | 15 | 99 % | 18 |
| торг | 5 | 0 % | 0 |
| шоссе | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| станция | 5 | 100 % | 6.1 |
| участок | 5 | 39 % | 2.4 |
| ₽/м² дома | 12 | 100 % | 14.6 |
| окружение | 10 | нет данных — не считается | 0 |
| коммуникации | 5 | 50 % | 3 |
Сумма очков с бонусом и штрафом ограничена диапазоном 0-100 и округлена до целого.
Оценки по фото и описанию (1-10)
оценки по фото ещё нет — модель оценивает очередь фоном
Недострой по фото: пока неизвестно, штраф не применен.
Земля и цена дома
| ₽/сотку земли рядом | 370 652 ₽ (нижний квартиль 10 участков) |
| стоимость земли объекта | 3 076 000 ₽ (8,3 сот.) |
| цена дома (цена − земля) | −176 000 ₽ |
| ₽/м² дома | −4 400 ₽/м² |
| ⚠ сигнал | дом почти даром: объект стоит почти как земля рядом |
Голые участки рядом (Winner «земельный участок» без площади дома и без дома в описании), до 10 ближайших в 2 км, мало — радиус шире; без коттеджных посёлков и участков с домом; в продаже и снятые за полгода; цена снятых — последняя цена объявления; у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | участок | цена ₽ | ₽/сотку | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.6 км | Часцы пос. | 6 сот. | 4 200 000 | 700 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Волна СНТ | 5,7 сот. | 2 300 000 | 403 509 | снят (цена объявления) 27.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Волна СНТ | 6 сот. | 2 200 000 | 366 667 | снят (цена объявления) 31.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.8 км | Ява СНТ | 46 сот. | 5 600 000 | 121 739 | снят (цена объявления) 27.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Часцы пос. | 7 сот. | 2 500 000 | 357 143 | снят (цена объявления) 29.05.2026 | объявление сохраненная копия |
| 0.9 км | Часцы пос. | 14 сот. | 12 000 000 | 857 143 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Часцы пос. | 8,6 сот. | 3 700 000 | 430 233 | снят (цена объявления) 31.07.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Часцы пос. | 11,5 сот. | 5 590 000 | 486 087 | в продаже 30.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Часцы пос. | 40 сот. | 53 000 000 | 1 325 000 | в продаже 07.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 1 км | Часцы пос. | 23 сот. | 8 800 000 | 382 609 | снят (цена объявления) 21.06.2026 | объявление сохраненная копия |
Экономика
| площадь дома для расчета | 40 м², из объявления |
| бюджет реставрации | 600 000 ₽ |
| есть на участке (минус к ремонту) | септик, вода |
| цена выхода: источник | выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км |
| ₽/м² аналогов мин / медиана / макс | 70 000 / 125 000 / 147 253 |
| цена объекта | 2 900 000 ₽ |
| цена после торга (покупка) | 2 465 000 ₽ (торг заложен в цену покупки, настройка в листе «Веса») |
| продажа: оптимистичная (цена по аналогам) | 3 924 000 ₽ |
| продажа: консервативная | 3 728 000 ₽ |
| продажа: целевая | 3 532 000 ₽ |
| продажа: пессимистичная (по минимальной) | 3 139 000 ₽ |
| прибыль (от пессимистичной продажи) | 74 000 ₽ |
| маржа (от пессимистичной продажи) | 2 % |
| ROI (от пессимистичной продажи) | 2 % |
Аналоги
выход грубо, приличных рядом нет: 5 домов в 20 км. ⚠ выход грубо: приличных в 10 км меньше трёх и референсов нет — все дома в радиусе, дом ±30 %, участок ±50 %; уверенность снижена. Дома трёх шоссе из Winner без потолка цены: в продаже и снятые за полгода; дубли объявлений и сам объект убраны, выбросы ₽/м² не в счёт; цена снятых — последняя цена объявления, не цена сделки. До 10 ближайших, у каждого ссылка на объявление:
| расст. | место | дом | участок | цена ₽ | ₽/м² | статус | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 0.7 км | Кулон СНТ | 50 м² | 5 сот. | 5 300 000 | 106 000 | снято (цена объявления) 21.09.2026 | объявление сохраненная копия |
| 5.1 км | Вяземы СНТ | 50 м² | 6 сот. | 3 500 000 | 70 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 15.6 км | Жаворонки-Север СНТ | 45,5 м² | 5,7 сот. | 6 700 000 | 147 253 | снято (цена объявления) 19.10.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.2 км | Малые Вяземы д. | 28 м² | 5,4 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 09.11.2026 | объявление сохраненная копия |
| 10.6 км | Малые Вяземы д. | 28 м² | 5,4 сот. | 3 500 000 | 125 000 | в продаже 06.11.2026 | объявление сохраненная копия |
История цены
| дата | цена ₽ | источник |
|---|---|---|
| 06.06.2026 | 2 900 000 | история площадки |
Объявления (площадки)
| площадка | цена | статус | видели | ссылка |
|---|---|---|---|---|
| Авито | 2 900 000 | снято | 08.11.26 – 10.11.26 | объявление |
События
| когда | что | цена |
|---|
Описание
Минское шоссе 39 км от Мкад, деревня Петелино, Снт Комплекс. Дача дом 40 кв. М, участок 8.30 соток, Станция Сушкинская 3 Минуты Пешком. Дом 40 кв. М, 2 этажа, сборно-щитовой, утепленный, маты из минеральной ваты Rockwool и обшит блок хаусом под бревно, перекрытия деревянные, окна дерево, кровля шифер; наружная отделка Блокхаус; внутренняя отделка Вагонка; полы Деревянные; отопление потолочный инфракрасный обогреватель. Планировка: 1-й этаж крыльцо, прихожая, гостиная, комната; 2-й этаж комната. Все строения на ленточных фундаментах. Другие строения: летняя кухня (40 м Каркасно-щитовая 2 этажа Состоит: кухня и комната на 2 м этаже, санузел с раковиной и унитазом с бойлером для нагрева воды, 2 подсобных помещения); беседка (каркасная обшита поликарбонатом); 24 м одноэтажный каркасно-щитовой домик. Состоит: ванная комната с ванной, раковина, стиральная машина (новая в упаковке), бойлер для нагрева воды. 2 подсобных помещения. Коммуникации электричество 7 квт, подключено; летний водопровод, колодец 5 колец; септик; возможно подключение интернета; переливной септик из 3х колодцев Можно подключить 15 квт три фазы по договоренности с правлением снт. Подъездная дорога: асфальт до участка. Безопасность сторож и общее ограждение. Откатные ворота. Есть дополнительный заезд со стороны дороги минуя основного заезда через снт. Участок 8.30 соток / Снт. На участке садовые деревья, кустарники, газон, дорожки, стоянка, участок огорожен (Профлист, сетка рабица, деревянный штакетник). Окружающая местность: Природа лес рядом в 200 метрах. Необходимая инфраструктура: Приличное окружение. Общественный транспорт ж/д станция Сушкинская в 3 минут пешком. Административная принадлежность: Московская область, Одинцовский городской округ (Одинцовский район). Основной Дом Это Дуплекс Расположен На 2Х Участках С Отдельными Входами. Дом В Долях. Нотариальные Отказы От Двух Дольщиц Оформлены. Бонусом: Сделка ЗА Нас Счет Будет Проходить Через Нотариуса Который Выдал Отказные. Оперативный показ по предварительной договоренности. Быстрый выход на сделку. С нашей стороны гарантия юридической чистоты объекта, прозрачности сделки, наличия всех документов. Юридическое сопровождение. Безопасность расчетов. Бесплатная консультация у менеджеров. Звоните!